Postup, jak hledat nemovitost na investici
a správně identifikovat lokalitu
Každý chce investovat v místě svého bydliště. Je to logické. Jde o místo, které člověk velmi dobře zná. Zná místné poměry, kde co leží a PŘEDEVŠÍM SI VĚŘÍ. Důvěra v sebe je klíčem k úspěšnému investování.
Následující postu vám pomůže důvěru získat a bude se vám mnohem lépe investovat.
Po čem se dívat, když hledáte oblast k investici:
- Občanská vybavenost, úřady, školy, školky
- Složení zaměstnavatelů
- Zdravotnická zařízení, MHD, restaurace
Vše je jednoduše zjistitelné na internetu. Můžete navštívit oficiální stránky obce a ukazatele na ČSÚ, tam najdete nezaměstnanost a demografické uspořádání obyvatel. Pro hledání doporučuji začít na Wikipedii, Google mapách, kde použijte panáčka v ulici (nejen klasické mapy). Dozvíte se, jak daný dům vypadá zvenčí. Jak vypadá ulice, jestli nestojí vedle nějaká barabizna a dozvíte se také, v jakém stavu je celá ulice.
Dalším důležitým atributem jsou hůře zjistitelné prvky, mezi které patří:
- Klid po setmění a o víkendech
- Dopravní zácpy
- Prestiž oblasti mezi místními
- Bezpečnost
Mnoho investorů nemá to štěstí investovat tam, kde bydlí a kde to velmi dobře zná. Musí se vydat za hranice svého bydliště, tedy cestovat několik desítek minut nebo hodinu autem. Po konzultaci s investory jsem zjistil, že mnoho z nich cestuje ke své investici autem DO JEDNÉ HODINY. Někteří hodinu a půl. Stále se jim to vyplatí a tato vzdálenost je pro ně přijatelná, když musí svou investici navštívit při změně nájemníka, prodeji, opravách apod. Vzdálenost do hodiny autem je pro mnohé optimální.
Neberte to jako dogma, můžete to mít jinak. Někomu nevadí za svou investicí létat dva tisíce kilometrů a někdo by nepřejel dvacet minut na druhou stranu svého města.
Když se tam vydáte hledat, nikdy nekupujte první nemovitost, kde vám sedí výpočty. Oblast neznáte a nevíte další důležité prvky, které jsou vypsány výše.
Mluvte s makléři telefonicky a zbavte se nejistoty
Obvolejte řadu inzerátů na Srealitách. Hledejte nemovitosti, které vás zaujaly a telefonujte.
PTEJTE SE na výše uvedené body. Nebojte se přiznat, že oblast neznáte a chcete tam investovat. Naopak, využijte to jako výhodu pro vás.
PTEJTE SE makléře, kolik je zájemců, protože jste z daleka a nechcete marnit čas a peníze za cestu, když se jistí, že vedle bytovky je ubytovna, kde je celé léto kravál a toulají se po venku skupiny lidí.
PTEJTE SE, jestli by vám tuto nemovitost pomohl makléř pronajmout. To je velmi důležitý bod, kde i ten trochu méně seriózní makléř cukne, protože ví, že za ty potíže se mu to nevyplatí vám prodávat (jestli jde o místo, kde nikdo nechce bydlet).
PTEJTE SE prodávajících, jestli jsou přítomni na schůzce. Proč prodávají jak se jim tam líbí. Zřejmě budou zatajovat opravdové důvody, ale setkal jsem se často s velmi upřímnými lidmi. Zkuste to.
Předpis záloh - evidenční list
Chtějte vidět předpis záloh. To je velmi důležité, nepodceňujte to. Viděl jsem investory, kteří se nadchli pro byt v hezké oblasti a koupili ho. Jenomže pak zjistili, že na fond oprav platí 3 000,- měsíčně a celkové náklady jsou 4 500,- místo plánovaných 2 500,- korun. Dva tisíce na levném bytě zamávají s výpočtem investice (ROI). Díky tomuto přehmatu se dostanete jednoduše do červených čísel a velmi těžko uděláte z prodělečné nemovitosti výdělečnou.
Z předpisu se dozvíte výši plateb na vodu, ohřev vody, fond oprav, spoření SVJ nebo družstva, jestli je tam tato položka uvedena. Často nebývá. Nebojte se zatelefonovat vystavovateli předpisu záloh, SVJ/družstvo a doptat se na dluh na dané nemovitosti a jestli je něco ve fondu naspořeno. Tady trošku předbíháme. Za předpokladu, že nemovitost je pro vás opravdu zajímavá, chtějte to potvrzené v e-mailu nejen telefonicky. Jestli jste na začátku a jen poznáváte lokalitu, nemusíte ještě telefonovat na SVJ/družstvo.
S makléřem se bavte úplně uvolněně a uvidíte, že vám poví mnoho cenných věcí, na které jste nepomysleli. Udělejte aspoň tři telefonáty ve vámi vybrané oblasti. Jestli přijdete na to, že to není výborná oblast pro vás, vydejte se hledat jinam.Bydlí tam například nepřizpůsobiví občasné
- Bydlí tam například nepřizpůsobiví občasné
- Velmi špatně se tam parkuje
- Ruch na silnici
- Hluk v pátky večer, ubytovny v okolí apod.
Jestli se vám ale oblast bude líbit, udělejte dalších pět hovorů.
Realitní víkend
Poznejte oblast osobně, jestli jste tam nikdy nebyli. Tady jste na tenkém ledě. Domluvte si schůzky na sobotu (předpokládám, že přes týden nemáte čas). Může jít třeba o pět schůzek v jeden den. Nekupujete nic. Jen poznáváte oblast a opět čekáte na informace z terénu od makléřů. Udělejte si podobných realitních víkendů více. Třeba čtyři nebo pět, než budete opravdu uvažovat a koupi nemovitosti.
Pamatujte, jste v oblasti noví a musíte jí nejen poznat, ale také hledáte parťáka, který vám pomůže nemovitost obsadit nájemníkem, případně pomůže s drobnými opravami (správa se dá často dohodnout, ale není to pro investory většinou nutné).
GARANTUJI VÁM, že po pěti takových dnech budete znát místní problematiku v realitách lépe, než místní lidé.
Až nyní jste připraveni investovat v oblasti, kterou neznáte. To je ale extrém.
Většina investorů kupuje v místě, ke kterému má aspoň nějaký vztah:
- Studovali tam
- Mají tam práci
- Projíždí tam denně do práce
- Jezdí tam nakupovat
Podívejte se do mapy a identifikujte oblast jedné hodiny autem od vašeho bydliště. Běžte na Sreality a hledejte místa v daném okruhu. Ne vše najednou. Berte to systematicky a v předem daném pořadí, dle vašich preferencí (třeba je tam dobrá cesta). Dívejte se na inzeráty postupně a vkládejte je do Excel tabulky, kterou si stáhnete zde. Jakmile budete s výpočty spokojení, otevřete Google mapy a panáčka, potom berte telefon do ruky a volejte makléřům.
Jestli něco nesedí, jděte dále
Jste investoři. Musíte se umět rozhodovat a nechat některá místa na pokoji, i když se vám tam líbí. Čísla jsou důležitá ale EXCEL JE NAD EMOCE.
Teď už víte, jak máte postupovat při výběru investiční oblasti, kterou dobře neznáte.
Přeji vám mnoho úspěchu.
