Proč více nemovitostí v nabídce nesníží ceny

Lidé se pomalu začínají vracet do Londýna. Ne že by bylo prázdno, ale trend minulý rok byl “ven z města”. 

Nemovitost jako aktivum a nemovitost jako služba. Aktivum (vlastnit) je určeno kupní cenou. Služba je určena nájmem. V jedné lokalitě může být nedostatek nemovitostí k nákupu, ale přebytek k pronájmu a obráceně. Nájmy závisí silně na nabídce a poptávce. Také samozřejmě příjmu.

V jedné lokalitě může být nedostatek nemovitostí k nákupu, ale přebytek k pronájmu a obráceně.

Příkladem je Praha. Investor čeká na pronájem své nemovitosti týdny a někdy i měsíce (v závislosti na lokalitě, ale kdysi to tak markantní nebývalo). Když se ale rozhodne prodat, najde kupce během několika dní a to za ceny vyšší, než kdy před tím v historii.

Ceny pronájmů mohou stagnovat, nebo jít dolů, ale prodejní ceny mohou růst. Je přebytek nemovitostí jako služba, ale nedostatek jako aktivum (k bydlení). Praha je atraktivní pro nákup více než k pronájmu. 

Nájmy závisí silně na nabídce a poptávce. Také samozřejmě příjmu. Také je důležité zmínit, že nájmy jsou také určovány majiteli nemovitostí, kteří v nich bydlí a platí bance (částečně sobě) a kolik by zaplatili, kdyby nevlastnili, ale pronajímali. Jestli se vyplatí vlastnit více a ne pronajímat, potom bude tlak na nákup, nikoliv na růst ceny nájemného.

Češi vidí placení nájemného striktně jako vyhazování peněz. Proto mohou klidně ceny růst a při tom nájmy mohou stagnovat nebo klesat. Trh s nájmy není zdaleka tak silný a ovlivnitelný vládou nebo ČNB, jako trh s cenami.

Trh s nemovitostmi jako aktivum je ovlivněn mnoha faktory, které z velké části ovlivňuje stát. Nabídka a poptávka také hraje roli, ale není zdaleka samotný aspekt.

– Sentiment – Jak drahé jsou peníze (úroková míra) – Alternativa, kde jinde investovat v porovnání s nemovitostmi – Volatilita akcií – Prestiž – Inflace

Můžete využít byt v Brně, Praze jako dluhopis vydaný státem. Trh v těchto městech je velmi stabilní. Drtivá většina státních dluhopisů nese úrok 0 – 2%. O dluhopisech více zde.

Průměrná úroková míra hypoték je okolo 2%. Růst cen nemovitostí dnes nad 10% (dlouhodobý průměr 6%). Takže banka vám půjčí za 2% a nechá vás vydělat další 4%. Samozřejmě úroková míra není všechno. Někdy na nemovitost investor doplácí, někdy zase vydělává každý měsíc. Někdy jí musí předělat, jindy zase na ní 10 let nemusí sáhnout. Důležitá je také míra inflace, ta je dnes 3% ročně. Takže státní dluhopisy vám peníze berou, nemovitosti dávají.

Zamícháme to teď, když si vezmeme 80% LTV. Takže při růstu nemovitosti pouze rychlostí inflace, investor stále vydělává. Protože použil hypotéku jako pákový afekt. 

Příklad: koupíte byt za 1 milion. 200 vašich a 800 tis dá banka. Cena stoupne o 20% za 6 let. Prodáte za 1,2 milionu. Vydělali jste 100%. Nikoliv jen 20%, kdybyste nemovitost vlastnili bez hypotéky. O pákovém efektu a hypotékám více v tomto videu.

Bavíme se o nemovitostech jako investici versus jiné investiční nástroje, které jsou také velmi konzervativní.

Když byly úrokové míry nízko po předešlé ekonomické krizi odstartované poklesem cen nemovitostí u nás v lednu 2009, tak lidé nespěchali do bank a nekupovali nemovitosti horlivě jako dnes. Sentiment hraje také obrovskou roli. Také to, jak moc banky jsou ochotny půjčovat (DTI/DSTI). 

To samé platí jak pro investory, tak pro lidi, kteří ve svém bydlí.

POZOR

Bavíme se o průměrech. Průměr je vždy jiný, než kolik vy vyděláváte nebo proděláváte. Průměr je statistika. Realita je něco jiného. Ale tyto parametry táhnou lidi do nemovitostí.

Služba reaguje na trh okamžitě. Cena aktiva se mění velmi pomalu a závisí na jiných aspektech než nájem.

Předešlá videa, která stojí za shlédnutí:

10 nejlevnějších lokalit k investici v ČR v roce 2021

Proč růstová fáze ještě nekončí | Market update

Jsem váš realitní makléř na Jižní Moravě

Pracuji na doporučení a spolupracuji s DOMA makléři

  • Pohybuji se v realitách od roku 2009
  • Ve své firmě jsem míval ve správě nemovitosti s více jak 100 nájemníky
  • Najměte si mě na spolupráci při prodeji a pronájmu vaší nemovitosti
  • Osobně jsem realitní investor a vím, jaké to je prodávat a shledat nájemníka
  • Věnuji se bydlení i komerci