Q&A #05 DTI/DSTI pomohou růstu cen nemovitostí, odpisy

Přímý přenos z Nákla u Olomouce.

Odpovědi na otázky

Když nemohu v místě bydliště nic najít, tak se blbě dívám nebo bych se měl přesunout jinam?

Pokud někdo bydlí v Praze nebo v Brně, kde je to drahé, tak by se měl přesunout někam jinam. Je i možné, že se špatně dívá. Na srealitach.cz se dá něco najít, správně si nabídky vyselektovat. Může se stát, že inzeráty, které jsou staré a mají špatné fotky, nemají aktualizované ceny. Makléř zapomněl, že nemovitost prodává a je tam za cenu třeba před půl rokem. Nebudou to dvoupokojové byty v centru města. Dají se najít rodinné domy, 100-300 m2, kousek dál od daného místa, kde chci koupit. I v inzerci, která je veřejná, se dá najít dobrá investice.

Nemusím mít známosti nebo telefonovat, cold calling.

Pokud je někdo ve velkém městě, nemůže najít nic najít, hledá jen nemovitost špatným způsobem. Nebo by se měl vydat jinam, pokud opravdu nic nejde najít.

Ještě nemám investiční nemovitost, je mi 42 let. Neujel mi vlak?

V něčem ujel, ale ve spoustě věcech ne.

V čem ano. Hypotéky bývají do 70 let věku. Nemůžeš tak dostat nejdelší možnou hypotéku, už ani 30letou. Musíš mít vyšší kapitál, aby sis mohl koupit nemovitost. Když jsou splátky hypotéky kratší, třeba na 20 let, jsou tím pádem splátky každý měsíc o něco vyšší.

Když hypotéku roztáhnu na maximum, 30-40 let, znamená to, že splátky hypotéky nebudou tak vysoké a pokryje je nájem. Když bude hypotéka na 28 let, o to budu platit více a moje nemovitost nebude tak zisková.

Na druhou stranu rychleji splatím a méně přeplatím nemovitost. Dříve se tak budu těšit z nezatížené nemovitosti.

Ukazatel DTI/DSTI – oba ukazatele zrušeny.

Jeden byl zrušen už před dvěma měsíci, druhý bude zrušen od 1.7. Je to dobrá zpráva.

Pokud se podíváš na moje video na přelomu roku, tam říkám, co může táhnout ceny nemovitostí v roce 2020 nahoru. Jedna z těch věcí byla, že ČNB možná zruší nebo upraví ukazatele LTV a DTI. To vypadá, že se stalo. Ale neznamená to, že to bude platit do konce života. Když se podívám na 18letý nemovitostní cyklus, tak nejsme na tom vrcholu.

Samozřejmě pandemie mohla všechno změnit.

Mohu koupit nemovitost, když nemám vůbec naspořené peníze?

Mohu koupit nemovitost. Ale je to složitější. A to tím způsobem, že ručím jinou nemovitostí, která je bez dluhu.

Měli bychom kupovat nemovitosti, kterou jsou ziskové. Jsou koupené výhodně, za nižší cenu, k účelům toho, že tam mohu dělat nějakou změnu. Zvýšit její hodnotu. Neměli bychom kupovat nemovitost jen proto, že předpokládám, že za dva roky bude hodnota vyšší.

Jak je to teď s odpisy, protože teď co jsem četl, tak už se nedají odečíst úroky z hypoték, dá se stále danit dan z příjmu tak aby se danilo s nulovými daněmi? – FajtmyBrothers _cz_

Dá se to. Když si vezmu nemovitost, která mi vydělá měsíčně 20 tisíc Kč. Tak přijdu o 6 tisíc Kč na úroku na hypotéce. Ten si dnes můžu stále dát jako náklad do daní. U nových hypoték už to nebude možné. Můj daňový základ se bude měnit. Z těch 20 tisíc, které utržím na nájmu, si budu moci odečíst náklady jako pojištění nemovitosti, správu, úklidy, v řádech tisícovek. Mohu použít odpis – mám nemovitost, kterou po 30 let rozpočítám její hodnotu, v době, kdy jsem ji nakoupil. Mohu tím snížit daňový základ.

Co se týká úroku u hypoték, tak někdo zaplatí pár sto korun měsíčně na dani z příjmu. Pokud má někdo šikovného účetního, tak nebude platit žádnou daň z příjmu z pronájmu nemovitosti. Psal jsem o tom i v ebooku Bohatý díky realitám.

Jsou dvě věci, jak se dá s daněmi pracovat. První z nich je paušál. Paušál u nemovitostí je 30 %. Když já pronajmu něco za 20 tisíc Kč, automaticky platím daň ze 14 tisíc Kč. Každý účetní toto hned přeskočí a půjde k reálným výdajům, kde si odečtu několik věcí jako výdaj. Třeba náklady na soukromý automobil, který nemusím mít na firmu. Nebo i téma, jak si poradit s fondem oprav, účetní musí rozumět této problematice do hloubky.

Pronajímat zařízený, částečně zařízený nebo nezařízený byt? – Steve 5

Záleží na oblasti. Pokud budu pronajímat rodinný dům, něco, co je dál od centra města, zřejmě to bude nevybavené. Protože ten nábytek mi stejnak nikdo nezaplatí. Když se opotřebuje, je to můj výdaj. Cena, kterou budu moci navýšit, že nemovitost je s nábytkem, mi nepomůže. Co z toho, když to pronajmu dráž o 500 Kč, když tam mám nábytek za 200 tisíc Kč.

Druhá věc. Nábytek lidem překáží. Mají rádi svůj nábytek, své věci. V drtivé většině se pronajímají nemovitosti bez nábytku, nevybavené. Možná v centru, kde je problém se stěhovacím vozem nebo kde se střídají lidi v zaměstnání. Třeba manažeři, kteří tam chtějí bydlet krátkodobě, ti nábytek uvítají. Nebo krátkodobé pronájmy Air BnB, turistické oblasti.

Podcast Q&A#05 DTI/DSTI pomohou růstu cen nemovitostí, odpisy

Jsem váš realitní makléř na Jižní Moravě

Pracuji na doporučení a spolupracuji s DOMA makléři

  • Pohybuji se v realitách od roku 2009
  • Ve své firmě jsem míval ve správě nemovitosti s více jak 100 nájemníky
  • Najměte si mě na spolupráci při prodeji a pronájmu vaší nemovitosti
  • Osobně jsem realitní investor a vím, jaké to je prodávat a shledat nájemníka
  • Věnuji se bydlení i komerci