Q&A #06 Mám splatit hypotéku? Investice na Slovensku, komerční pozemek Brno

Přepis podcastu z 26. června 2020

Ahoj. Aký máš názor na predčasne splatenie hypotéky? – dani dani

Záleží na více faktorech. Kdyby ses mě na to zeptala před dvěma lety, tak do toho nejdu (pokud jde o investiční nemovitost). Proč? Protože peníze, místo toho abych splatil někde byt za milion korun, hypotéka 80 % LTV, 800 000 Kč dluh u banky na 30 let = ideální stav. Když je hypotéka na delší dobu, jsou nižší splátky. Investor bude mít vyšší měsíční příjem, cashflow. Proto bych před dvěma lety nezvažoval splacení dříve, protože peníze, které bych do toho dal, použiji na nákup jiné nemovitosti, která bude přinášet další peníze.

Kdybych to splatil, budu mít jen jednu nemovitost bez dluhu = finančně je na tom hůře než tři nemovitosti s dluhem.

Co se změnilo za ty dva roky? Dnes se na to dívám tak, i dnes bych to nesplatil. Ale když mi bude 50 nebo 60 let, tak se na to asi budu dívat jinak. Budu mít názor, že budu chtít mít byt bez dluhů, odejít do důchodové věku bez dluhů. Čím je člověk starší, tím se názor může měnit. V 35 letech bych řekl možná, ve 20 letech „to splácet nebudu“.

Člověk není stroj a psychika hraje také roli.

Druha otázka: máš na vyber financovať 20 % ltv 1. Vlastni hotovosť, 2. Alebo radšej založis časť bytu v ktorom bydlis a nemáš naňho hypotéku. – dani dani

LTV je ukazatel dluhu, tudíž je to podle mě formulované obráceně. Jde tu o 80 % LTV ne? Je lepší jít do toho s vlastními financemi, nebo s nemovitostí bez dluhů, kterou už mám. Ano, proč ne. Nejsem v situaci takové, abych takovou nemovitost měl. Nemovitosti v Anglii mají nízké LTV, pořád je to přes 50 % LTV. Banka mi půjčí maximálně do 70 % hodnoty nemovitosti.

Nejsem v situaci, abych nemovitost kupoval a nyní to neřeším. Lidé na to používají nemovitost, ve které bydlí třeba 10 let nebo nemovitost rodičů.

Můžeš v rychlosti říct výhody nevýhody investice do nemovitosti na firmu? – Instagram Marabal

Já neinvestuji na firmu, nezabýval jsem se tím do podrobností. Na firmu to má své pro a proti. Znám to hlavně z Británie, protože v Británii, když člověk kupuje nemovitost, tak se to nevyplatí kupovat bez firmy. U nás v ČR to tak není, nákup nemovitosti bez firmy se pořád vyplatí.

Co by měl člověk zhodnotit? 1. Kolik nemovitostí už má. Když bude kupovat desátou, tak hypotéka na vlastní bydlení mu asi neprojde 😊 Tam už to bude chtít jiný druh půjčky. Bude jasné, že půjde o půjčku, hypotéku, která je jiná než na vlastní bydlení.

Pak jde také o to, jestli chce investor do toho obchodu přilákat další lidi. Kupuje to na víc dílů.

I to, když je to na firmu, tak si člověk z toho vybírá jak z s.r.o., takže je to zdaněné. Tam je třeba dávat pozor na daně. Doporučuji případ si hodit na papír a zajít za poradcem.

U nemovitostí jako jeden, dva, tři byty v hodnotě 2-3 miliony korun, kupovat na firmu se proto vůbec nevyplatí. Financování na vlastní jméno je lepší.

Záleží na situaci, můžeš mít firmu, podnikat a mít přebytek peněz. Tak vezmeš nemovitost na firmu a zvýšíš hodnotu firmy.

Pokud budeš mít víc HYPO (realitní hypo), tak stejně dostaneš max. 60 % LTV na nemovitost (zástavu), samože zástava může být jiná než financovaná nemovitost. – Dada Zizala

Ano, zástava může být jiná než financovaná nemovitost. Takto se to dá uchopit. Když mám nemovitost, která je bez dluhů, použiji ji na tu novou nemovitost. Mohu investovat bez vlastních peněz tím pádem.

Ano, když je hypoték více, tak 60 % LTV, možná 70 %. Ale na 80 % se člověk těžko dostane.

Rozmýšlel jsi o nemovitosti v jiné krajině, zahraničí? Na Slovensku? Lukáš Sandor 1

Slovensko jsem neuvažoval, ale mám nemovitosti, které jsou 2 000 km ode mě – Velká Británie.

Vím, že když jsem dělal průzkum na Slovensku, tak mi tam nemovitosti vycházely docela dobře. Návratnost investice mi přišla jako dva roky předtím, než byla ČR.

Tzn., že návratnost 5-8 % jsme našli. To se u nás ve větších městech jen tak nenajde. Slovensko mi na tom přijde lépe než ČR.

Slovenské banky uznávají české příjmy a mají nízké úrokové sazby (cca 1 %).

V Nákle s Petrem Novotným jsme se na Cashflow summer bavili o investicích do pozemku, on má na to přímo fond a říkal, že Slovensko je na tom, co se pozemků týče jako ČR před pěti lety.

„V Bratislavě stojí byty jako v Praze nebo ve Vídni.“ Lukáš Sandor

Jak je to s odpisy nemovitostí? – Martina Janovská

Máš nemovitost, kterou když koupíš na vlastní jméno, tak během 30 let si můžeš odepsat hodnotu té nemovitosti. To znamená, že promítneš hodnotu nemovitosti v době, kdy jí kupuješ do 30 let. To slouží ke snížení daňového základu při placení daní, když nemovitost pronajímáš.

Účetní nebo daňový poradce, který se opravdu zabývá nemovitostmi tuto problematiku zná perfektně.

Ahoj Adame, jak vidíš developerský projekt v Jistebníku, kde jsi byl minulý týden oproti např. stejnému bytu v centru Ostravy. Myslím na investici. Ty ceny vs. výnos z nájmu mi nepřijde moc odlišný. – Pavel Beran

Mně právě jo. Když se dívám na centrum Ostravy, byty naproti Karolíně, tam je návratnost 0. Jistebník je 5-8 %. I vstupní cena je dobrá. Koupím zde byt, pronajmu ho a už první měsíc mohu inkasovat příjem.

Opýtam sa na pozemky na rodinný domky v dedinách cca do 30 km od väčšieho mesta. Oplati sa teraz do nich investovať alebo alebo už je neskoro a cena porostla? – dani dani

Cena porostla, ale to neznamená, že to je pozdě investovat do pozemků. Spíš to musí dávat smysl. Pozemky mohou být blíž i dál. Jestli tam je dobrá dostupnost autem, občanská vybavenost a zda má obec zájem o změnu územního plánování. Musí tam přibývat život, město se rozrůstá.

Jsem váš realitní makléř na Jižní Moravě

Pracuji na doporučení a spolupracuji s DOMA makléři

  • Pohybuji se v realitách od roku 2009
  • Ve své firmě jsem míval ve správě nemovitosti s více jak 100 nájemníky
  • Najměte si mě na spolupráci při prodeji a pronájmu vaší nemovitosti
  • Osobně jsem realitní investor a vím, jaké to je prodávat a shledat nájemníka
  • Věnuji se bydlení i komerci