Došel jsem časem k závěru, že nákup nemovitosti, co nejdříve je toho člověk schopen, je tou nejlepší cestou.

Hlava mi říkala, že jsem průměrný člověk z podprůměrného města na severu Moravy.

Rozum mě nutil pracovat víc a víc, abych docílil vyššího příjmu a až potom se mohl věnovat tomu, co mě baví.

Srdce mě nutilo více prozkoumat myšlenky pasivního příjmu, a jak se stát investorem a neupracovat se k smrti.

Udělal jsem finanční rozvahu a prognózu, kdy jsem schopen svou první nemovitost koupit. Vypočítal jsem, že jedna nemovitost mi nestačí na to, abych se nemusel starat o svůj důchod. Vytvořil jsem si proto rozvahu, která je splnitelná, má časový horizont a je hlavně pro mě dosažitelná do dvou let.

Ujasnil jsem si svou vizi. Ujasnil jsem si také svou strategii.

Chci být cash-flow investor, který buduje aktiva, která mu přináší měsíčně příjem, aby se dostal z kolotoče, kdy nedělám nic jiného, než ráno vstane, jde do zaměstnání, které časem nemůže vystát a těší se na víkendy.

Dva roky mě dělili od toho, abych tento život nechal za sebou a měl možnost věnovat se tomu, co mě baví, díky dalšímu zdroji příjmu z pronájmu. Dva roky mě dělili od chvíle, kdy jsem se mohl zapsat mezi investory, za kterými stojí miliony korun v aktivech, které rostou na své hodnotě. To byl první krok. To byla má vize.

S odstupem času vidím, jak toto ponaučení hrálo klíčovou roli v mém životě.

Budování více aktiv je zásadní pro dosažení cíle proměnit své naspořené peníze v aktiva, které generují příjem, chrání majetek vůči inflaci a zajistí mě a mou rodinu v důchodovém věku, ať je to třeba pětačtyřicet nebo pětašedesát let.

Viděl jsem, jak někteří zůstali u jediného aktiva. U jediné nemovitosti. Vše mají v jednom koši, který jim může upadnout. Nájemník se může vystěhovat. Může se změnit dynamika dané oblasti a nemusí už být tolik zisková. Proto jsem vytrval a nepřestal spořit na další nákup.

První příjem ve formě cash-flow byl pro velmi důležitý. Ale pravdou je, že změnu přinesly až další aktiva a doba, po kterou jsem nemovitosti měl. Čím déle je člověk vlastní, tím více rostou nájmy, tím více stoupají na hodnotě a tím více přináší příjmů každý měsíc, každý rok. Rok po roku. Neustále.

Bez pákového efektu lze velmi těžko zhodnotit své peníze. Nemovitosti rostou rychlostí inflace z dlouhodobého hlediska. Pákový efekt, hypotéka, dobrý dluh, zajistí to, aby návratnost vlastních peněz byla několikanásobně vyšší než inflace.

Hlavní myšlenkou je koupit nemovitost za peníze druhých lidí a sám dát pouze část. Zbytek dá banka.

Když nemovitost bude mít hodnotu jeden milion korun, inflace zvýší cenu na 1.200.000 korun a já jsem použil na nákup pouze své peníze bez půjčky, tak nárůst 200.000 korun je jen inflace. 1.200.000 má stále stejnou kupní sílu.

Když ale koupím nemovitost, která má hodnotu 1.000.000 korun a já dám jen 300.000 korun (zbytek dá banka), tak při prodeji za 1.200.000 korun mám z původních 300.000 tisíc půl milionu korun. Když odečtu inflaci 20 %, zůstane mi z půl milionu 400.000 korun. Vydělal jsem tedy reálně 30 %, protože jsem vložil do nákupu pouze 300.000 korun.

200.000 jsem použil jako akontaci a další 100.000 padlo na opravy, poplatky a daň z nabytí. Jestli investuji šikovně, potom ještě dostávám měsíční příjem z nájmu (po zaplacení hypotéky a dalších poplatků).

Když mám nemovitost, čas hraje v můj prospěch. Když ji nemám, hraje proti mě.

To je úplně normální situace, která se může odehrát během dvou let nebo deseti let. Záleží, v jaké fázi 18 letého nemovitostního cyklus jsme. Nejde o nic jiného, než porozumění dluhům. Dovednosti odlišit dobrý dluh od špatného. Klíčem je investovat brzy. Co nejdříve jsem toho schopen.

Jestli chci změnit svůj život, chci změnit sám sebe, musím změnit lidi, se kterýma se nejvíce stýkám. Musím udělat ostrý řez, zbavit se kolektivu, který mě drží v rozvoji.

Musím se pohybovat v kolektivu, který mě posouvá dále. Musím ale zároveň najít náhradu. Musím se stále učit. Je toho hodně co se učit, protože ani škola, ani rodiče mě nenaučili uvažovat jako investor. Svou rodinu mám rád více než cokoliv jiného, ale nikdo z mé rodiny neinvestuje. Ani nikdy neinvestoval. Žijí klasický průměrný život, který pochytili od svých rodičů a z doby, kdy podnikání ani investovat nebylo možné.

Bylo pouze na nás, abychom se zodpovědně postavil ke změně, kterou chceme udělat.

Absolvoval jsem investiční kurz v Anglii, nakoupil mnoho knih úspěšných podnikatelů a investorů. Začal jsem chodit na setkání investorů v okolí, kde jsem tenkrát žil.

Vytvořil jsem si svou vlastní komunitu a našel mentory, kteří mi dělali společnost a učili mě, co jsem potřeboval vědět o pronájmech, práci s dluhem, financemi, hypotékami, jak poznat výdělečnou nemovitost, jak ji koupit a podobně. To je také důvod, proč mám realitní podcast a scházím se s lidmi z realitní branže. Je to moje komunita, o kterou se musím starat.

Nikdo mě nikdy nevodil za ruku. Vše jsem si vybudoval sám ze seminářů, knih, osobních setkání s investory a hlavně díky tomu, že jsem udělal akci!

Ano, až tolik lidí, kteří mají nemovitost, ji mají úplně náhodou. Neplánovali její nákup krok po kroku a systematicky. Neměli cíl.

Jak se to ale mohlo stát, že něco vlastní? 

Neměli jasnou vizi a lehce je něco odvedlo z jejich cesty. Chyběla jim jasná strategie.

Toto číslo může být ještě nadhodnocené. Ve skutečnosti může jít o mnoho méně lidí. Kolik lidí máte kolem sebe, kteří se živí investováním? Kolik máte kolem sebe lidí, kteří jsou v důchodu a cestují po světě, protože jim to umožňuje portfolio nemovitostí, které si pořídily před dvaceti lety?

Troufnu si odhadnout, že nikoho takového neznáte osobně nebo jde jen o jednoho nebo dva lidi. Klíčem jsou přitom toto:

Investoval jsem v roce  2013 a investuji také v roce 2020. Nedívám se, na kolik se vyšplhá hodnota za rok nebo za dva. Vím, že až bude rok 2030 a já se ohlédnu deset let zpět, uvidím hodnotu, kterou jsem získal.

Ano, dnes je opravdu jiná doba. Vše je dražší a na nájmu se nevydělá tolik peněz. Ale víte co? Zase jsou úrokové míry níže, banky chtějí půjčovat a je mnohem snadnější naspořit na první akontaci a něco koupit.

To je realita. Každá doba má své pro a proti.

Prodejce vám nikdy nezaklepe na dveře a neřekne, tady máš ode mne nemovitost s cenovkou o 20 % nižší než je běžná tržní cena.

A já se ti osobně zaručím, že budeš mít nájemníka po celou dobu, co budeš nemovitost vlastnit a zajistím, že úroková míra bude hrát vždy ve tvůj prospěch a ještě ti půjčím na akontaci půl milionu korun, které když se to nepodaří, mi nemusíš vracet. Tohle se prostě nestane.

Za jakých okolností budete vy investovat?