INVESTUJTE DO NEMOVITOSTI
V BRITÁNII SE ZHODNOCENÍM 5 % až 10 %
BEZ NUTNOSTI CESTOVAT A MLUVIT ANGLICKY
75 000 - 150 000 KORUN ROČNÍ VÝDĚLEK Z INVESTOVANÉHO
1,5 MILIONU KORUN VE FORMĚ PASIVNÍHO MĚSÍČNÍHO PŘÍJMU
Zajistím vám výdělečnou nemovitost v Británii za nižší cenu než 1+kk v Brně.
Z pohodlí vašeho domova. Bezstarostná správa zajištěná. Angličtina není nutná.
Osobně tam také investuji od 2012.
Proč jsou britské reality ziskové?
- Britové jsou zvyklí po několik generací investovat do jiných aktiv (fondy, akcie, dluhopisy, zakládat firmy apod.).
- Realitní trh je mnohem vyspělejší než ten náš. Mají mnohem více služeb pro investory, například větší výběr financování, dohled nad správou a běžné je také svěřit komplet celý nákup/prodej realitní kanceláři.
- Investujeme do nemovitostí mimo Londýn, kde to také nedává smysl. Zaměřujeme se na oblast od Manchesteru směr severovýchod, kde jsou ceny níže a nájmy docela solidní.
- U nás došlo k vysokému růstu cen (25 % za rok), naproti tomu v Británii je růst stabilní mezi 5 % až 10 % ročně a nájmy rostou přibližně rychlostí 3 % až 5 %.
- Trh si proto zachovává své marže (návratnost investice).
- Pro Čecha může být lákavé také to, že Británie je politicky a ekonomicky stabilnější země. Navíc už dnes leží mimo EU. Jde o diverzifikaci jak ekonomickou, měnovou tak politickou.
Jak to funguje
Služby vyhledání investiční nemovitosti v Británii, nákup a správa obsahují:
- Vyhledání nemovitosti a ověření ziskovosti
- Právní servis, nákup, přepis na katastru nemovitostí (land registry)
- Otevření britské bankovního účtu, vedeného zdarma
- Výběr realitní kanceláře pro dlouhodobou spolupráci (výběr nájemníka, podpis nájemních smluv, výměna nájemníků, drobné opravy)
- Koordinace komunikace mezi právníkem, RK, nájemníkem při nákupu
- Pojištění nemovitosti
- Certifikát kontroly kotle, sporáku a elektrických zařízení v domě (ročně)
- Zajištění certifikátu na ministerstvu (HMRC), aby investor neplatil daň z příjmu z pronájmu
- Cena 3 % z kupní ceny (min. 45 000 Kč nebo 1 800 EUR)
Dlouhodobá spolupráce s RK a investorem, případné zajištění dalších oprav a účetní servis (volitelné - není součásti) cena 1 000 Kč / hod.
Průběh spolupráce
- Úvodní schůzka s investorem (online nebo osobně v Brně)
- Stanovení investičního rozpočtu
- Ověření bonity (postačí výpis bankovního nebo jiného účtu, kde se kapitál nachází)
- Ověření totožnosti (OP nebo cestovaní pas)
- Podpis zprostředkovatelské smlouvy
- Záloha 10 000 Kč (400 EUR) placená předem
- Vyhledání nemovitosti dle předem stanovených kritérií
- Ověření ziskovosti konkrétní investice
- Výběr advokátní kanceláře nutné na přepis nemovitosti, ověření totožnosti a původ prostředků advokátní kanceláří
- Uhrazení zálohy na nemovitost přibližně 100 000 Kč (4 000 EUR) v závislosti na kupní ceně, převod prostředků do Británie, aby nemovitost byla stažená z inzerce
- Uhrazení zbytku kupní ceny (odečtena záloha viz. výše). Převod prostředků do Británie na účet advokáta, posléze podpis kupní smlouvy a přepis na katastru
- Výběr RK na spolupráci
- Výplata prvního nájemního na britský účet investora
Po dohodě další spolupráce při správě investice (komunikace mezi britskou RK, účetní, nájemníkem, volitelný servis)
Osobní přítomnost není nutná v žádném z výše uvedených bodů
Náklady na pořízení nemovitosti a poplatky
- Cena služby 3 % z kupní ceny (min. 45 000 Kč nebo 1 800 EUR)
- Daň z nabytí nemovitosti 2 % až 5 % z kupní ceny (Stamp Duty Land Tax - SDTL pro britské nerezidenty), podle počtu aktiv, která investor už nyní vlastní
- Právní servis 30 000 Kč nebo 1 000 EUR
Další náklady:
- Pojištění nemovitosti 5 000 Kč/rok (300 EUR) při pořizovací ceně 1 500 000 Kč
- Správa nemovitosti 10 % + DPH z nájmu účtuje RK
- Servis na opravu kotlů a jiných poruch 1 000 Kč měsíčně (40 EUR)
- Voliltelná služba 1 000 Kč / hod. při řešení složitějších záležitostí, komunikace s RK, nájemníkem a dalšími stranami (údržbář, opravy apod.)
Příklad 1.
Poplatky spojené s nákupem jsou započteny do cashflow a do výpočtu návratnosti investice (daň z nabytí, právní servis, pojistka apod.)
1 500 000 Kč
Investiční nemovitost na prodej v Newcastle upon Tyne
Kupní cena nemovitosti 1 500 000 Kč (59 500 EUR)
- Cena služby 3 % 45 000 Kč (1 800 EUR)
- Daň z nabytí 2 % 30 000 Kč (1 200 EUR) nebo 5 % 75 000 Kč (3 100 EUR)
- Právní servis 30 000 Kč (1 000 EUR)
- Celkem hotovost na pokrytí nákupu 1 605 000 Kč (63 500 EUR) až 1 650 000 Kč (65 700 EUR) z čehož 1 500 000 Kč (59 500 EUR) pořizovací cena nemovitosti a 105 000 Kč (4 000 EUR) nebo 150 000 Kč (6 200 EUR) náklady na nákup a převod včetně zprostředkování a vyhledání investice.
- Výše nákladů (zejména daň z nabytí nemovitosti 2 % nebo 5 % respektive, se odvíjí od toho, jestli investor vlastní jinou nemovitost a také od ceny nemovitosti, kterou pořizuje)
Převod měn je vždy v závislosti na momentálním kurzu GBP, CZK a EUR
Výpočet
Návratnost investice z investovaných peněz včetně poplatků a daní
Příklad 2.
Poplatky spojené s nákupem jsou započteny do cashflow a do výpočtu návratnosti investice (daň z nabytí, právní servis, pojistka apod.)
1 620 000 Kč
Investiční nemovitost na prodej v Newcastle upon Tyne
Kupní cena nemovitosti 1 620 000 Kč
- Cena služby 3 % 48 600 Kč
- Daň z nabytí 2 % 48 600 Kč nebo 5 % 79 500 Kč
- Právní servis 30 000 Kč (1 000 EUR)
- Celkem hotovost na pokrytí nákupu 1 731 000 Kč až 1 778 000 Kč z čehož 1 620 000 Kč je pořizovací cena nemovitosti a 111 000 Kč nebo 158 000 Kč náklady na nákup a převod včetně zprostředkování a vyhledání investice.
- Výše nákladů (zejména daň z nabytí nemovitosti 2 % nebo 5 % respektive, se odvíjí od toho, jestli investor vlastní jinou nemovitost a také od ceny nemovitosti, kterou pořizuje)
Převod měn je vždy v závislosti na momentálním kurzu GBP, CZK a EUR
Výpočet
Návratnost investice z investovaných peněz včetně poplatků a daní
Daň z nabytí nemovitosti v Anglii
- Na rozdíl od České republiky daň z nabytí nebyla zrušena trvale. Pouze na přechodné období mezi 2020 a 2021 na podporu realitního trhu. Tuto daň (SDLT - Stamp Duty Land Tax) je nutné uhradit do 30 dní od nákupu nemovitosti.
- Daň je rozdělena v závislosti na ceně a na tom, zda-li kupující kupuje svou první nemovitosti (příklad č. 1 a 2 níže).
- Také se odvozuje podle toho, jestli je kupující rezidentem Spojeného království. Pokud kupuje svou první nemovitost (nikde na světě žádnou jinou nevlastní) a kupuje ji na firmu Ltd, potom vždy platí příklad č. 1.
- Jestli kupujete nemovitost, která bude sloužit jako vaše jediné bydlení, do výše 125 000 liber neplatíte žádnou SDTL (nikoliv chata, druhý domov, letní sídlo apod.).
- Co se týče Walesu a Skotska, tam je situace rozdílná než v Anglii. Ve Walesu například nerezidenti Británie neplatí navíc 3%, jako v Anglii. Ve Skotsku jsou zase cenové hladiny pro jednotlivé daňové třídy jiné. Na této stránce naleznete informace pouze o Anglickém realitním trhu.
- Níže vidíte celková daň "SDTL" 2 % nebo 5 % při ceně nemovitosti do 150 000 liber. Nad tuto cenu se daň navyšuje, stejně jako to, jestli investor bude vlastnit svou 1 nemovitost, nebo již nemovitost vlastní
Kupující tímto nákupem bude vlastnit více jak 1 nemovitosti (včetně té v ČR, SK nebo jinde na světě)
Kupující tímto nákupem bude vlastnit první nemovitost (nevlastní nic v ČR, SK nebo jinde na světě, ani podíl)
Pro koho NENÍ nákup nemovitosti v Británii:
Kdo nemá hotovost aspoň 2 miliony Kč nebo zajištěný jiný zdroj financování.
Pro koho JE nákup nemovitosti v Británii:
Pro dlouhodobé investory, kteří hledají zajímavé zhodnocení své hotovosti.POZOR!
Proč pouze hotově a ne na hypotéku: je nutné žádat hypotéka ve výši aspoň 100k liber a doporučuji kupovat na Ltd (SPV) kvůli daním. Jinak bude úrok vysoký a to od 6 %. Dále pak je nutné doložit podrobně původ peněz, dokazovat příjmy (ne vždy) a další náležitosti. Tyto levné nemovitosti se na hypotéku proto nevyplatí kupovat, pouze hotově.
Jediným východiskem je využít nemovitost, která dosud není zatížena hypotékou a vyvázat tento spící kapitál. Jestli takovou nemovitost vlastníte, poraďte se svým hypotečním poradcem. Případně mi napište, doporučím vám prověřeného a spolehlivého poradce.
Daňové poradenství v češtině
Poradenství ohledně daní nebo jak postavit své investice výhodně z hlediska dědictví v rámci rodiny nebo mimo rodinu, je možné využít právní servis v českém jazyce. Doporučíme vám českého advokáta žijícího v Londýně, který vás provede veškerými náležitostmi, nákupu, prodeje nebo dědického vypořádání.
Poplatek za konzultaci není zahrnut v kalkulacích výše a jeho výše je individuální.
Nejčastější otázky a odpovědi:
Proč jsou nemovitosti v Anglii jen za 1 500 000 Kč?
Průměrná cena anglické nemovitosti je dvakrát vyšší než cena průměrného českého bytu. Severovýchod Anglie je místo, které leží 450 Km od Londýna. V každém státě je pravidlem, že se nejvíce myslí na hlavní města a až potom na zbytek země. Tím, že je oblast Newcastle, Durham apod. daleko, znamená to, že větší investice do infrastruktury a do rozvoje celé oblasti teprve probíhají, kdežto v Londýně už dávno proběhly. A to se odráží v atraktivitě místa a cenách nemovitostí. Je to tak zvaný domino efekt.
Jak to, že jsou stále tak výdělečné?
Britové měli šanci spořit do fondů, ETF, dluhopisů apod. Téměř celý svůj život. Dlouhodobě věří těmto nástrojům a finančně poradenský trh je tam velmi vyspělý. Volné peníze proto našly dlouhodobé zhodnocení. U nás je mnoho volných peněz na spořících účtech, které nic moc nevydělávají a lidé nevěří tolik finančním nástrojům pro dlouhodobou investici. Když vidí inflaci nebo mají strach a cítí nejistotu, peníze míří do jistého přístavu. A tím jsou právě nemovitosti, Proto jsou v ČR tak drahé. Tím, že Češi vydělávají o poznání méně než Britové, nájmy jsou u nás v porovnání s cenou nízké.
Mohu si vzít v Anglii hypotéku?
Ano, je to možné. Běžně britský nerezident dostane 70% LTV. Dokonce řada bank nabídne hypotéku bez dokazování výše příjmu. Zajímá je hlavně životaschopnost investice. V takovém případě je ale nutné počítat s vyšší pořizovací cenou nemovitosti, abyste dostali výhodnější hypotéku. Nízké hypotéky (do 100k liber) jsou s úrokem na tom o poznání hůře než drahé (nad 100k liber) domy s vyšší hypotékou. Proto je nutné mít 1,5M Kč až 2M Kč, když uvažujete o koupi levné nemovitosti.
Hypotéky u nás velmi zdražily. Úroková míra letí vzhůru. Proto se také investorům už nevyplatí nic kupovat. V Británii je úrok podstatně nižší, proto je prostor koupit investici také na tamní hypotéku a stále si přitom zachovat marži (cashflow). V době psaní byl úrok v ČR 4,5% a v UK jen 0,5%.
Je lepší koupit na formu nebo na své jméno?
Levné nemovitosti do 2M Kč je v tuto chvíli výhodnější kupovat na své jméno. Jestli ale uvažujete kupovat těchto nemovitostí více (aspoň dvě) nebo chcete kupovat na hypotéku za 4M Kč, pak je na místě zvážit Ltd (účelová firma). Pak se vám zřejmě vyplatí kupovat na firmu. Je to ale individuální. Doporučuji probrat s právníkem (rádi doporučíme česky mluvícího, který se pohybuje na britském trhu).
Bude tato oblast růst?
Tato oblast rostla na ceně v roce 2021 rychlejším tempem (9%), než jaký byl průměr Británie (7%). Ještě větší růst (10%) se očekává v tomto roce. Jde o velmi dynamickou oblast, kde najdete prestižní univerzitu, fotbalový tým, velký přístav a hlavně tam obyvatelé pozvolna přibývají každý rok. Nejde o úprk obyvatelstvu za vidinou lepšího života, jak to vidíme v drtivě většině českých vesnic a měst na úkor Prahy a Brna. Británie je v tomto ohledu mnohem vyrovnanější a stabilnější.
Proč jsou tam nemovitosti tak levné a nájem tak vysoký?
Britská průměrná mzda je dvakrát vyšší než ta naše. Od mzdy se odvíjí výše nájemného. Nemovitosti za 1,5M Kč jsou také výjimečné a to i v levných oblastech. Za nedlouho tyto nabídky podle mého zcela vymizí. Je to jako kupovat 2+1 v Ostravě za milion, jak to bylo v roce 2019. S tím rozdílem, že nájem tam činil pouze 8 000 Kč, kdežto v Anglii je téměř dvojnásobný. Navíc v ceně nájmu nejsou zálohy na spotřebu vody, vytápění nebo ohřev. To si platí nájemník nad rámec nájmu.
Najde se tam nájemník za ty peníze?
Většina nemovitostí je už s řádně platícím nájemníkem, kterého tam zajistí realitní kancelář, než vám předá dům. Někteří tam bydlí už delší dobu. U nás bydlí přibližně 77% lidí ve svém a zbytek je pronájem. V UK bydlí ve svém asi 64% lidí. Trh s pronájmy je proto větší než u nás. V Británii je běžnější bydlet v pronájmu.
Co když mi odejde nájemník? Kdo se bude o to starat?
I na to pamatujeme. Spolupracujeme s realitními agenturami, které vám zajistí nájemníka a které se postarají o správu nemovitosti. Nájemník o vás nebude ani vědět a vy o něm. Budete komunikovat jen přes e-mail s místní RK. Nebo si můžete předplatit několik hodin konzultací a s komunikací vám pomůžeme. Podle odhadu postačí 1 000 Kč v předplacených konzultacích na 3 měsíce a možná i déle (podle nutnosti komunikace).
Jak je to s dědickou daní, předáním majetku a daněmi?
Zaregistrujeme vás na úřadě (HMRC), abyste měli 12 570 liber ročně nezdanitelnou položku. Co do této částky vyděláte každý rok, z toho nebudete platit daně.
Daň z kapitálového výnosu při prodeji nemovitosti je 18% nebo 28%. Podle toho, kolik vyděláváte. Drtivá většina z vás bude mít tuto daň 18%. Je to do vašeho výdělku 1,5M Kč ročně (basic rate).
Ohledně dědictví a podání majetku na rodinné příslušníky vám doporučíme českého právníka, který pracuje pro britskou právní firmu a sídlí na ostrovech. Rád vám pomůže zodpovědět vaše otázky. Nemůžeme zde uvézt více obecných informací, protože dědictví je velmi individuální záležitost.
Existuje v Británii časový test 10 let jako u nás?
Ne, nic takového tam nenajdete. Většinou platí, že ve vyspělejších západních zemích podobné daňové úlevy nenajdete. Jak jsme nedávno viděli, i u nás se to mění (změna z 5 let na 10).
Musím cestovat kvůli nákupu?
Ne, to je na tom nejlepší. Británie je dnes digitální velmocí. I bez cestování podepíšete kupní smlouvu, kterou vám vystaví váš právník (právníka doporučíme). Zápis na katastr nemovitostí rovněž probíhá digitálně na dálku, to vám zajistí váš právník. Jestli kupujete na hypotéku, u té rovněž podepíšete vše na dálku přes e-mail. Stejně tak probíhá i kontrola vašich dokladů totožnosti výpisů z účtu.
Kolik stojí právní servis?
Do 1 000 liber (přibližně do 30 000 Kč). Prodávající má svého právníka stejně jako kupující. V Británii je nelegální prodávat nemovitosti bez právního zastoupení.
Může koupit nemovitost více osob?
Ano, může být zapsáni v katastru nemovitostí více osob u jedné nemovitosti.
Kdo platí daň z nabytí?
Tato daň je v Británii stále aktivní. Neuvažuje se o její zrušení, jak se stalo u nás. Daň je v závislosti na vaší situaci a na ceně nemovitosti viz. tabulky na jiném místě na této stránce.
Kde budu danit příjem z pronájmu?
Vždy se platí tam, kde se nachází nemovitosti. V tomto případě tedy v Británii.
Jak je to se dvojím zdaněním? Nemusím odvádět daň znovu v ČR?
Nikoliv. Platíte jen v Británii. Kde je daň vyšší, pouze tam se platí (i když byste neplatili daň v Británii žádnou, stále u nás neplatíte).
Jak podám daňové přiznání?
Doporučíme česky mluvící účetní, která vám podá přiznání po uplynutí daňového roku (daňový rok začíná 6.4. a končí po 12 měsících dne 5.4). Cena za službu je kolem 4 000 Kč. Probíhá na dálku a vše zkontrolujete a podepíšete přes e-mail.
Máte jakýkoli dotaz? Ptejte se:
Odpovím vám do 24 hodin
- 2004Stěhování do Anglie za prací
- 13x stěhováníMezi 2004 až 2009 jsem se 13x stěhoval
- 2009Založení agentury na ubytování a práci v Manchesteru
- 100 nájemníkůNěkolik let jsme měli 100 nájemníků a 16 nemovitostí ve správě
- 2012Nákup první investiční nemovitosti v Británii (Manchester)
- 2018Spuštění realitního podcastu se zajímavými hosty z byznysu
- 2019Napsal jsem ebook, spustil online klub, workshopy, osobní mentoring a vyhledávání investičních nemovitostí pro investory
- 2020Nakupuji nemovitosti i v tomto roce a koronavirus může být skvělou příležitostí nejen pro investory, ale také podnikatele
- 2021Britské reality, zajištění investice v Británii se zhodnocením 10 % ročně pro české investory