Jak snížit daně a zvýšit příjmy z nemovitostí v Anglii. Převod nemovitosti na Ltd firmu (Veronika Boumová)

Dne 3. 11. proběhlo živé vysílání pro klienty a odběratele newsletteru s hostem Veronikou Boumovou na téma daňové povinnosti pro realitní investory v Anglii a s tím spojené snížení daní.

Navazujeme na otázky, které díky svému rozsahu nebyly ve vysílání zodpovězeny. Tyto otázky se týkaly především toho, jak snížit daně a zvýšit příjmy z nemovitostí v Anglii.

Mezi nejčastější dotazy patřily:

• Postupy související s převodem nemovitosti na Ltd firmu
• Daňové povinnostmi v rámci Spojeného království

Následují podrobnější odpovědi, které Veronika zpracovala po skončení vysílání.

Otázka č.1.

Jak řešit odměnu ředitele u Ltd. firmy v UK, pokud jsem CZ daňový rezident?

Jsem 100% majitel a jednatel Ltd. firmy v UK, která vlastní a pronajímá byt. Mám manažerský kontrakt jako fyzická osoba a řeším, jak nejlépe nastavit svoji odměnu za tuto funkci. Je výhodnější výplata odměny měsíčně, nebo ročně? Jaké jsou náklady a daňové důsledky v obou případech. Rád bych se také vyhnul tomu, abych musel být zaměstnancem firmy, protože tím vznikají další účetní náklady.

Musím takový příjem jako fyzická osoba danit v UK? Nebo spadá jeho zdanění pod ČR? Hledám co nejjednodušší a nejlevnější řešení, které bude v souladu s právními a daňovými předpisy v obou zemích. Pokud řešíte podobnou situaci, odpovědi níže nabízejí detailní vysvětlení a doporučení.

Odpověď č.1.

Mzda, kterou by si vyplácel, by nespadala pod mzdový systém Velké Británie. Z tohoto hlediska by tedy nevznikaly další náklady spojené s PAYE. Není jasné, zda by se Pavel musel v ČR registrovat jako zaměstnavatel a zda by jeho mzda podléhala českému mzdovému systému. Doporučujeme konzultovat tyto záležitosti s českým účetním.

Pokud má Pavel nemovitosti i jinde, dalo by se argumentovat, že mu firma platí na bázi „subcontractor“. A že funkci „director“ vykonává zdarma, tedy nejde o mzdu. Tento příjem by se pak danil v ČR jako příjem z jeho české živnosti.

V obou případech je z daňového hlediska (v Británii) jedno, zda se částka vyplácí měsíčně nebo ročně. HMRC může firmě zabránit odečíst tuto výplatu jako náklad ke snížení daně z příjmu právnických osob.

Upozorňuji, že výše uvedená odpověď je obecné povahy!

Cesta k dlouhodobému rodinnému majetku: Trpělivost a budování odkazu pro budoucí generace

Otázka č.2.

Jak převést vlastnictví nemovitosti na Ltd. firmu a jak legálně snížit daně?

Vlastním nemovitost v Anglii a zvažuji její převod na Ltd. firmu, kterou zároveň vlastním. Jak převést vlastnictví správně. Je možné vyhnout se platbě SDLT (Stamp Duty Land Tax – daň z nabytí nemovitosti) a CGT (Capital Gains Tax – daň z kapitálových zisků). Jak celý proces zjednodušit a snížit jeho náklady?

Pokud by převod vlastnictví nebyl nutný, zajímá mě, zda lze příjem z nemovitosti převést na Ltd. firmu například pomocí licenční smlouvy, a jakým způsobem by to ovlivnilo daně v ČR i v UK.

Odpověď č.2.

Převod nemovitosti na společnost Ltd může být složitý. Zvláště pokud jde o dlouhodobý „lease“ (nájem), který neumožňuje jednoduchou změnu vlastnictví. SDLT neplatíte, pokud převedete vlastnictví formálně na firmu a ta si nemovitost „pronajímá“ zpět. V praxi by se vlastnictví nezměnilo. Přesto může převod přinést výhody, například snadnější získání úvěrů.

Pokud není nutné měnit vlastnictví a jde jen o převod příjmu na společnost Ltd, lze využít licenční smlouvu. Tato smlouva umožní firmě spravovat nemovitost a vybírat nájem. Společnost Ltd pak může fyzické osobě vyplácet menší část tohoto příjmu každý rok.

Existuje také způsob, jak převést vlastnictví nemovitosti bez nutnosti platit SDLT a CGT. Tento postup však platí jen za určitých podmínek. Musely by být vlastněny alespoň čtyři nemovitosti prostřednictvím „partnership“ (partnerství) registrovaného u HMRC. Partnerství musí podávat pravidelnou „partnership tax return“ (daňové přiznání partnerství). I v tomto případě se poraďte s účetním, aby jste zajistili, že vše splňuje požadavky.

Prodej nemovitosti podléhá CGT. Prodávající musí do 60 dnů podat „NRCGT return“ (daňové přiznání kapitálových zisků pro nerezidenty) u HMRC. Prodávající musí zaplatit případnou daň z kapitálového zisku.

Upozorňuji, že výše uvedená odpověď je obecné povahy!

Otázka č.3.

Jak uzavřít Ltd. firmu v UK a dosáhnout snížení daní, pokud má mateřskou společnost v ČR?

Řeším, zda je možné uzavřít Ltd. firmu v UK, která vlastní nemovitosti. Mateřská společnost sídlí v ČR. Zajímá mě, jaký je proces uzavření firmy z daňového hlediska. A zda je potřeba odvádět corporation tax v UK v případě, že se nemovitosti prodají. Také bych ráda věděla, jakým způsobem se budou vyplacené dividendy zdaňovat v ČR.

Další otázkou je, jaké administrativní kroky je nutné podniknout u Companies House. Aaké jsou dostupné způsoby uzavření společnosti, včetně nejlevnější varianty “strike off” nebo alternativy “members’ voluntary liquidation”.

Odpověď č.3.

Petra se ptala, zda je možné uzavřít firmy, které vlastní nemovitosti v Anglii a mají mateřskou společnost v ČR. Ano, je to možné. Pokud se nemovitosti prodají, bude třeba v Anglii zaplatit daň z příjmu právnických osob (corporation tax). Zbylé peníze lze vyplatit mateřské společnosti jako dividendy, ale jejich zdanění v ČR je třeba konzultovat s odborníkem. Z daňového hlediska v Británii není problém firmu uzavřít.

Petru by mohlo zajímat i to, jak firmu uzavřít u Companies House. Pokud firma nemá žádný majetek ani dluhy, nejlevnější variantou je “strike off” (výmaz z rejstříku). Pokud firma majetek má, je nutné využít “members’ voluntary liquidation” (dobrovolnou likvidaci členy), která stojí několik tisíc liber.

Upozorňuji, že výše uvedené odpovědi jsou obecné povahy!

Každý případ vyžaduje individuální posouzení, aby řešení odpovídalo konkrétní situaci. Pokud máte podobný dotaz, doporučuji konzultovat odborníka, který zohlední všechny aspekty vaší situace.

Pokud by v budoucnu někdo potřeboval poradit s čímkoliv, neváhejte mě kontaktovat.

Přidejte se k nám na dalším živém přenosu

Nenechte si ujít další příležitost získat odpovědi na vaše otázky o investování do britských nemovitostí. Naše další setkání se uskuteční v neděli 1. prosince od 18:00. Registrace je otevřena zde na našem webu.

Získejte přístup k živému vysílání, kde můžete položit své otázky a získat přímé odpovědi od expertů. 

Ať už jste na začátku své investiční cesty nebo již máte za sebou první kroky, naše poradenství vám může pomoci lépe navigovat britským realitním trhem.

Adam Wojnar