Největší výhoda, kterou 59 % investorů do nemovitostí nevyužívá

Podle údajů anglické společnosti Hamptons, která se zabývá financováním, 59 % nákupů nemovitostí k pronájmu v loňském roce NEVYUŽILO hypotéku.

Vzhledem k současnému chaosu na hypotečním trhu si možná říkáte: „To mají štěstí! Kéž bych mohl investovat, aniž bych si půjčoval peníze“.

Já to však považuji za velké nedorozumění a krátkozraký pohled na věc. 

Vyplatí se vůbec nemovitost bez pákového efektu?

Za posledních 150 let rostla hodnota nemovitostí ve Velké Británii každý rok v průměru o 1,1 % nad inflaci. To není zrovna mnoho.

Pomyslete na všechna rizika a úsilí, která kvůli tomuto výnosu jakož to investoři podstupujete: nečekané opravy, neplatící nájemníci, stále se blížící licence, certifikáty…

V porovnání s tím investice do nudného britského akciového indexu by vám historicky přinesla VYŠŠÍ výnos s MENŠÍ námahou (a když už jsme u toho, tak i zřejmě lepší zdanění).

Ale přidejte k investici do nemovitosti pákový efekt a obrázek se zcela změní.

Jak zčtyřnásobit své výnosy

V této analýze „nemovitosti versus akcie“ vám uniká, že s využitím hypotéky můžete se stejným objemem kapitálu koupit čtyřikrát více nemovitostí než akcií (bez daní a nákladů).

Investice do realit a akcie není prostě férový souboj.

Vezměte si tento scénář. Koupili byste dům nebo byt na hypotéku se 75% LTV. Takže 3/4 dá banka a vy pouze 1/4 ceny nemovitosti.

Za posledních 20 let činila inflace v Británii v průměru 3,6 % ročně. Pokud by nemovitosti rostly pouze v souladu s ní – a nezapočítali byste 1,1 % navíc, které historie přinesla – dosáhli byste čtyřnásobného ročního výnosu, tedy 14,4 % z vložených peněz! (3,6 % x 4).

Pamatujte, že vy vkládáte pouze 1/4 z ceny v tomto modelovém příkladě. 

Pak je tu zisk z pronájmu. Průměrný výnos indexu FTSE 100 je v současné době 3,6 %. Možná, že po odečtení všech vašich nákladů, které nesouvisejí s hypotékou, vyděláváte jen 3 %… ale zase vlastníte čtyřikrát tolik.

Co tito investoři bez pákového efektu kupují?

Musíte se také ptát… kolik lidí je natolik bohatých, aby si mohli koupit více nemovitostí za hotovost?

Určitě jen malý zlomek z 59 %, kteří letos nakoupili bez hypotéky.

Opět to znamená, že přicházejí o výhodu – protože vlastnit jednu nebo dvě nemovitosti znamená v porovnání s výnosy mnoho starostí (a koncentraci rizika).

Přitom využitím pákového efektu k vybudování většího portfolia v průběhu času jsou vaše příjmy více diverzifikované. Daňově úsporná struktura společnosti s ručením omezeným dává větší smysl. Můžete si najmout zaměstnance a nastavit systémy, které vás z podnikání odstraní. Ano, je to pouze teorie. Další starosti s provozem firmy (SPV), nová hypotéka na konci fixace apod. Nakonec nikdo ani neví, jestli investor chce mít větší portfolio nebo zůstane u jedné nebo dvou nemovitostí. To často ani sum investor netuší. Každopádně cihly a panely slouží jako výborná protekce proti inflaci, úschova kapitálu a jistota.

Navíc investice ve státě mimo EU funguje jako výborná diverzifikace. K tomu ještě pobíráte nájem ve světové měně a to v zemi, kde je realitní trh mnohem vyspělejší než ten náš (nebo v mnoha jiných zemích EU – včetně některých západních). Další z obav lidí je válka. Nechci vás zde strašit, bavíme se přece o nemovitostech. Válka je něco, s čímž se mi mnoho investorů svěřilo, že je pro ně důležité řešit, vzhledem k poloze naší země.

S hypotékami je samozřejmě třeba zacházet obezřetně: je nezbytné provést zátěžový test proti vyšším sazbám a ujistit se, že se nikdy nedostanete do situace, kdy byste byli nuceni prodat. Dále pak je nutné vybírat investice za vyšší cenu a to aspoň od 100 tisíc liber. Obecně platí, čím vyšší pořizovací cena nemovitosti (nebo aspoň se vyhnout těm nejlevnějším), tím bude lepší úroková míra a půjčíte si levněji.

Podmínky hypoték v Anglii pro české a slovenské investory

V tuto chvíli (červen 2023) je úroková míra na 5 let fixu pro zahraniční investory 5,99 % při 70 % LTV na 25 let při výši úvěru mezi 50 000 a 300 000 librami. Dokazování příjmů je nutné, ale nezáleží na jejich výši, pokud je aspoň 25 000 liber ročně hrubého (nebo jeho ekvivalent v korunách nebo eurech). Jde o hypotéku pouze se splátkou úroku, nikoliv jistiny. Navíc věk zde nehraje roli, protože banka se dívá na investici v rámci firmy (SPV) jako na něco, co může existovat teoreticky stovky let.

Je to speciální hypotéka, kterou v Česku ani na Slovensku nenajdete a přitom jí v Británii využívá 3/4 všech investorů. Díky tomu, že se nesplácí jistina, ale pouze úrok, investor získává měsíčně vyšší příjem a splátka hypotéky je nižší přibližně o 1/3 při dnešních úrokových mírách. Více o tom, co se stane po uplynutí 25 let se dočtete zde.

Je však nutné pamatovat, že každý obchod je odlišný. Každá nemovitost je jiná a každý investor má jiné cíle.

Když investor nepoužívá pákový efekt – hypotéku, je velkým pokušení zůstat u akcií.

Pojďme probrat možnosti investice do anglických nemovitostí. Uvidíte, jak vám při nákupu mohu ušetřit peníze, vybrat správnou nemovitost a vyjednat dobré podmínky nákupu. Zkuste se podívat zde. Případně se hned podívejte na termín on-line schůzky. Na tomto trhu se pohybuji více jak 15 let.

Adam Wojnar