6 nejbolestivějších chyb majitelů nemovitostí: Skryté pasti a jak se jim vyhnout při správě pronájmů

Řekl bych, že více než polovinu problémů, o kterých slyšíme, si způsobujeme sami. Toto jsou nejčastější chyby, se kterými se setkáváme – a jak se jich vyvarovat.

1: Absence nájemní smlouvy

Já vím – zní to šíleně, ale stává se to častěji, než si myslíte. „Jsou to kamarádi kamaráda“, takže to není nutné – nebo je to jen na krátkou dobu, takže se nezdá, že by to stálo za to. Do této kategorie také patří „stáhl si odněkud nájemní smlouvu a nikdy ji vlastně nečetl“. Nájemní smlouva není jen právní dokument: je to dohoda předem o všem, co by se mohlo stát.

2: „Výhodná nabídka“

Často se setkáváme se situacemi, kdy si někdo účtuje nižší než tržní nájemné výměnou za to, že nájemník udělá něco, co se vymyká normálu – například udržuje dům a zahradu na obzvláště vysoké úrovni nebo se zaručí, že se k určitému datu odstěhuje.

Hádejte co: nic takového není prakticky vymahatelné, takže majitel se pak rozčiluje, když nájemník nedodrží svou část dohody. Zůstane v situaci, kdy má nižší nájemné, než by mohl, a nic jiného mu nezbývá.

Řešení: zachovejte stoprocentní obchod. Dohody dávejte na papír.

Co je to Leasehold vlastnictví?

3: Nedoručení správných dokumentů

Doufám, že každý z nás ví, že je třeba mít nájemní smlouvu, ale existuje celá hromada dalších dokumentů, které nejsou samozřejmé a které musíte poskytnout na začátku nájemního vztahu – jinak budete mít problém přesvědčit soud, aby vám přiznal držbu, pokud se něco pokazí.

Tohle je můj případ, kdy jsem pověřil agenta, aby se mi postaral o nájemníka a netušil jsem, jaký je to amatér. V Anglii je toho hodně, co musíte nájemníkovi předložit, jinak nemáte šanci u soudu ani u pojišťovny.

4: Výběr špatného agenta

Většina z nich (ale ne všichni) zná základy a vyhýbá se závažným chybám, kterých se můžete dopustit, když to děláte sami.

Překvapivý počet lidí si také vezme agenta, aniž by rozuměli tomu, k čemu se upisují nebo co jim bude účtováno – například jsou naštvaní, když jim agent, kterému zaplatili za službu vyhledávání nájemníků, nepomůže s problémy s údržbou.

Výběr agenta je – pokud se nechystáte spravovat byt sami – jedním z nejdůležitějších rozhodnutí, které můžete učinit. 

5: Obecně „neformální“

Někomu dáváte nad svým majetkem zákonná práva, která jsou nadřazena vašim vlastním. Když to obrátíme z jiného úhlu pohledu, jste také zodpovědní za to, že někomu poskytnete domov. Celkově vzato, není to nic, s čím byste si měli zahrávat.

Pokud zaujmete správný postoj – a na začátku věnujete jen několik hodin vzdělávání, ochráníte se před celoživotním trápením. A je to správné i pro vaše nájemníky.

6: Nečekaný přínos delegování pravomocí

Několik „zajímavostí“ z mého portfolia za posledních měsíců týdnů:

–> Prasklé střešní tašky a zatékání >800 liber za výměnu tašek a malování stropu.

–> Nájemník v mém liverpoolském domě, kdy bydlí měsíc, objevil kapající spoj na radiátoru.

–> Odešel sporák a nájemník požaduje lepší lednici.

A to jsou důvody, proč by investoři do nemovitostí měli neúprosně delegovat – ale ne z důvodu, který si možná myslíte.

Online vysílání: Otázky a Odpovědi o Britských Nemovitostech: Vaše Průvodce Investováním v Anglii

Skrytá výhoda delegování

Zřejmým důvodem je, že vám to ušetří čas a soustředění na činnosti s vyšší hodnotou. Tady máme my Češi a Slováci velké mezery – neustále máme tendenci si vše dělat sami a zapomínáme, že se můžeme věnovat vyšším cílům s vyšší přidanou hodnotou, uspokojením a možností žít lepší život. 

To není špatně. Nedávno jsem však objevil ještě větší výhodu…

Můj celkový časový vklad do těchto záležitostí činil maximálně 15 minut u každé z nich:

–> Přečtení zprávy od mé RK s novinkami a návrhem (2 minuta).

–-> Odpovědět a souhlasit nebo nabídnout alternativu (13 minut)

Skvělé – ušetřil jsem hodiny. Ale skutečnou výhodou udržování odstupu je to, že jsem se emočně nezapojil. U liverpoolského domu to řešila pojistka – ověřil jsem, že jsem pokrytý a že nemám žádnou spoluúčast, pak jsem kontakt na pojišťovnu předal RK, ať si to sami obvolají. Hotovo. 

To není fér!

Kdybych obvolával okolí, abych našel opraváře střech, malíře, kuchyňské spotřebiče, celou dobu bych se dušoval, jak je to nespravedlivé. Jak se život obrátil proti mně.  Proč si nájemník není schopen zajistit spotřebiče? Proč se v domech pořád něco kazí? Proč bych to měl platit já?

…to NENÍ fér!

Ale protože odpověď na zprávy z RK a mého PA (personal assistant) byla maximem, co bylo nutné z mé strany vyřešit, mohl jsem na zprávy na několik dní zapomenout. To mi ušetřilo nejen čas – ušetřilo mi to cenný prostor v hlavě a mohl jsem se soustředit na svou práci, která je výnosnější než hledat deset nebo dvacet liber, kde ušetřím (což ve finále není vůbec jisté). 

Závěrem

Osobně jsem udělal všechny chyby, které jsem tady vyjmenoval a spousty dalších. Netuším, jak si zjednodušit život a zlehčit život, ale za to vím moc dobře, jak si ho nemilosrdně zkomplikovat. Mnoho potíží s nájemníky a s pronájmy obecně, jsou předvídatelné a dá se jim předejít. Většinou člověk sám dělá kroky, u který tuší, že nejsou v pořádku, jen proto, aby ušetřil nějakou tu tisícikorunu. Ale to ho potom dostihne, stejně jako se tak stalo mě, spoustě dalším pronajímatelům a možná i vám. 

Nechte chybovat ty druhé, sami se těmto chybám vyhněte, jak nejlépe umíte.

Zvažujete investici do nemovitosti v Anglii, nebo jste již započali jednání? Během posledních dvou let jsem byl součástí nákupu 32 investičních bytů a domů ve Spojeném království, což mi poskytlo hluboký vhled do trhu a umožnilo mi vybudovat pevné vztahy s klíčovými hráči v realitním sektoru. Toto zkušenostní bohatství je základem, na kterém mohu nabízet expertní poradenství a podporu v celém procesu nákupu – od výběru správné lokality, zajištění správy vašeho bytu či domu, až po finální vyjednávání o ceně. Pokud potřebujete někoho, kdo vám pomůže navigovat investice do britského investičního bydlení, rád poskytnu svou pomoc i vám. Klikněte na tento odkaz, vyberte termín v kalendáři a můžeme si zcela nezávazně promluvit už třeba zítra.

Adam Wojnar