114% růst cen nemovitostí v Brně a 98% v Praze za 10 let
Hl. město Praha a Ostravsko stále rostou na cenách i dnes (konec 2020), zatímco jinde jdou ceny lehce dolů. Je mnoho věcí, které hrají roli v předešlém růstu a dnešním mírném poklesu. Tím se teď zabývat nebudeme, protože jsme to řešili na jiném místě, konkrétně zde v tomto videu. Navíc ceny nejdou nikdy pořád jedním směrem a je normální že ceny kolísají měsíc od měsíce, kvartálu od kvartálu.
Nájmy se až na výjimky v posledním roce nezměnily. Je možné, že ceny nemovitostí se budou brzy zastavovat a porostou teď místo toho nájmy? Opakuje se to v každém cyklu. Nejdříve zdraží ceny nemovitostí a nájmy to začnou dohánět. Důvod?
Ceny kolísají daleko více vzhledem k tomu, že s nemovitostmi se obchoduje více než s nájemníky. Obchod s nájemníky? Zní to divně, že? Je to ale trh, kde investor pronajímá nemovitost nájemníkovi. Nejde o nákup nebo prodej. Proto takový název. V ve svém bydlí u nás 74% domácností, proto je trh s nájemním bydlením mnohem menší než s nákupem a prodejem. Výchozí pozice nájem versus cena je u každé lokality však rozdílná.
Za posledních 10 let vzrostly ceny bytů nejvíce:
- 114% růst cen v Brně
- 98% v Praze
Má smysl čekat na pokles cen v Praze nebo Brně?
Případně má smysl kupovat už dnes, když to nedává žádný smysl z hlediska návratnosti investice a doba splatnosti se blíží 100 letům, jestli vůbec? Ve zkratce, ano, má to smysl. Vysvětlím…
- Slevy se nemusí konat a když, tak to může být ještě dále, než si myslíme.
- Když ceny půjdou dolů o 5% za dva roky, je dost možné, že nemovitosti i přes to budou stát více než dnes.
- Jestli jde o roční zhodnocení blížící se nule ve formě cash-flow (měsíčního příjmu), i přes to má smysl investovat. Nejdůležitější je, aby investice splnila svůj účel a očekávání investora.
Najít investici s 10% ročním zhodnocením ve formě pasivního příjmu se v našich dvou největších městech nemožné, jestli investor není velmi kreativní. Proto tito investoři hledají své investiční nemovitosti na Ostravsku nebo třeba na Ústecku a v Mostě.
Jen velmi těžko může investor očekávat vysoký pasivní příjem a k tomu vysoké zhodnocení formou růstu ceny. Je to něco za něco. Cash-flow je vykoupeno na úkor lepšího zhodnocení.
Znamená to, že nemovitost, která vynáší měsíční příjem, neroste na ceně?
V žádném případě. Poroste se zbytkem trhu. Pokud nejde o velmi špatnou oblast nebo pokud cyklus nebude ve své klesající fázi. Jen ztěží lze dosáhnout nadprůměrného cash-flow a zároveň významnému růstu ceny.
Něco za něco.
Nelze očekávat vysoký měsíční příjem v prémiových a dynamicky se rozvíjejících městech, kde se mnoho lidí stěhuje a tím roste počet obyvatel.
I když Ostrava je vhodná lokalita k investici, lidi tam stále ubývá, jako ve většině měst ČR. Nelze se na celý ostravský trh dívat pouze touto optikou.
Ve hře jsou také jiné faktory, které mohou velmi snadno vykompenzovat úbytek obyvatelstva:
- Vyšší požadavky na metry čtvereční – v jednom bytě žije méně lidí
- Mladí se stěhují od svých rodičů dříve
- Mnoho jednotlivců má své vlastní byty
- Bourá se staré (rychle a ve velkém) a staví nové (pomalu)
Prázdné byty budou stále prázdné, protože jsou ve špatné lokalitě, nebo se o ně majitel (velká firma??) nestará dobře. Kde se o nemovitosti starají dobře, stejně jako o nájemníka a jde při tom o dobrou lokalitu, tam bude silný zájem neustále.
Úbytek není však nikam významný, je nutné ale sledovat statistiky, například na Wikipedii.
🇬🇧 Británie hlásí rekord
Nejvíce hypoték za posledních 13 let zaznamenávají Britové. 5% růst cen za měsíc září (UK), nejvíce v Nottinghamu, Manchesteru a Leedsu. Rozkvět regionů mimo Londýn táhne trh s nemovitostmi. Propojení novými dálnicemi a rychlovlaky Manchester-Liverpool-Leeds a zbytek UK Glasgow-Manchester-Birmingham-Londýn.
Co z toho plyne?
- Kdo koupil nemovitost někdy mezi 2010 a 2020, jeho investici se vede velmi dobře.
- Následujících deset let bude určitě jiných, než těch předešlých.
- Nemovitostní cyklus, o kterém píšu ve svém ebooku, postupuje podle plánu https://bohatydikyrealitam.cz/ebook/
Z článků v médiích a dotazů, které dostávám, k velkému optimismu máme blíže než k negativnímu ohledu na trh. Optimismus hraje také velkou roli a to na každém trhu, nejen v nemovitostech.
Je možné, že za deset let budeme vzpomínat na dnešní dobu (nebo raději nebudeme, když nám něco uteče mezi prsty) a budeme si říkat, jak kdysi šlo koupit investiční nemovitost. Jak to bylo levné. Jak jsme si mohli pořídit 2+1 v Brně za 4 miliony a dnes stojí už 8 milionů. Stejně tak, jako se dnes díváme na předešlých deset let.