Realitní krize nejdříve v roce 2026

Kdy praskne realitní bublina? Kdy ceny poletí (konečně) dolů, abych mohl nakoupit se slevou?

Málokdo si dovolí udělat predikci trhu. Kdy půjde dolů a kdy se začne zotavovat. Lidé chtějí mít ve věcech jasno, proto je přitahuje titulek, kde se něco mohou dozvědět. Jako právě tento (?).

Jednou za 18 let

Rok 2026 jsem si nevymyslel. Jde o “vynález” jednoho z předních expertů na cykly. Jde o cykly v podnikání a také o nemovitostní cykly. Autor osmnáctiletého nemovitostního cyklu se jmenuje Fred Harrison a pochází z Británie. Asi před pěti lety se mi dostala do ruky jeho knížka Boom and Bust, která analyzuje více jak 200 let realitní trhy. Od té doby jsem advokátem této myšlenky, která se mi zalíbila a vidím v těchto cyklech smysl. Sám podle toho investuji a dělám rozhodnutí. Cykly nejsou vším, co o realitách musíte vědět. Ani nejsou všemohoucí. Dokonce netrvají vždy osmnáct let. Není nikde zaručené, že se i za dalších osmnáct let znovu zopakují. Jen je nutné uznat fakt, že se přibližně každých osmnáct let opakují už několik set let a je to to nejlepší, co dnes o růstu a pádu cen nemovitostí víme.

Fred si všiml, že se opakuje jeden zajímavý fenomén. Opakuje se přibližně každých osmnáct let a trvá více jak dvě století. Vezměte si rok 2008, 1990, 1972… to vše jsou letopočty, kdy se svět (nejdříve bylo vidět v USA) začali zmítat v krizi. A co je dalším letopočtem? Tím je právě rok 2026.

Růstové období a obchodní poklesu

Osmnáctiletý nemovitostní cyklus je charakterizován dvěma obdobími růstu, kde každé trvá přibližně 7 let. Toto růstové období je zakončeno dvouletým růstem, který je brutální. Jak tento růst poznat? Vidíme více jak 20% růst cen nemovitostí několik let po sobě. Tato růstová fáze končí pádem. Pokles pak trvá přibližně čtyři roky, než nastane nové růstové období a vše se znovu začne opakovat. Toto je ve krátce nemovitostní cyklus, na který poukazuje právě Fred Harrison. V knize píše jen o britském nebo americkém trhu (USA).

V čem se liší Česko

Česká Republika je opět specifická, protože neměla nikdy rezervní měnu a není tolik vystavena mezinárodnímu obchodu, jako je například Británie. Navíc jsme závislý silně na Německu a zbytku EU. Máme českou korunu, se kterou se platí jen u nás a mluvíme česky. Jsme prostě malá plachetnice mezi ledoborci. To je zřejmě důvod, proč jsme zažívali brutální růst téměř 30% už v předešlých letech a nyní je docela možné, že ceny porostou jen rychlostí inflace, nebo těsně nad ní. Každá země má svá specifika, na které je nutné brát ohled.

Fred předpovídá, že ceny nemovitostí vyvrcholí právě v roce 2026, začnou kulminovat a pak se propadnou.

Zapomenout = vyrovnat se s těžkostí života

Čím to, že se to pořád opakuje? Nikdo si toho nevšiml? Právě že si toho moc lidí ještě nevšimlo. I kdyby si toho všimli, jde stejně o tak dlouhou dobu (18 let), kdy lidé stejně zapomenou, co bylo před tím. Zapomenou, že byl nějaký pád. Zapomenou, že se to opakuje, protože každá krize vypadá úplně jinak a je spuštěna něčím jiným. Vždycky to tak je. To je důvod, proč se tím nebudou lidé řídit, i kdybyste to nechali napsat do novin a otiskli každý měsíc znovu a znovu. Jde o lidskou psychiku. Je to lidská vlastnost, která způsobuje růst a pád. Nejde o žádný tajný mechanismus, který by řídila hrstka vyvolených u kulatého stolu za hermeticky uzavřenými dveřmi. 

Zklamu vás: “Podílíme se na tom my všichni. Jsme totiž lidé a zapomínat na to, co bylo před lety, je lidské obranný mechanismus, jak se vypořádat s těžkostmi života.”

Cena půdy řídí ceny nemovitostí (staveb)

Tento cyklus je závislý na cenám půdy, pozemků, více než na cenách samotných cihel, které na něm stojí a ve kterých lidé bydlí. Jde o půdu, která se nedá “dostavět” nebo jinak získat. Je předem dáno, kolik půdy máme. Můžeme změnit pole ve stavební parcelu. To se také děje. Ale to není tak jednoduché. Je s tím spjata řada věcí, například nová infrastruktura, cesty, parkoviště, parky, obchody, veškerá občanská vybavenost a především (a to je nejdůležitější) vůle politiků. Bez politicked vůle se nezmění územní plán, nezačne se tvořit rozpočet, nezačnou se vybírat developeři pro rozvoj obce. Pak přichází firmy, které musí být v zisku, aby mohly zaměstnávat lidi a existovat. Je to začarovaný kruh. A to je další důvod, proč se cykly neustále opakují. Je velmi obtížné tyto cykly přerušit a navždy smazat.

Mám koupit nemovitost dnes nebo počkat na pokles?

Jestli se chystáte kupovat byt k investici, nečekejte až to bude levnější. Jestli přijde krize až v roce 2026 (…a dost možná ještě o dva, tři roky později!), pak i na konci krize budou nemovitosti dražší než dnes. Ano, krize sníží cenu realit, ale ne na tolik, kolik stojí dnes. Máme tady inflaci, nedostatek stavebních parcel (půdy), dražší pracovní sílu, nedostatek materiálu… proto ceny nemovitostí nepůjdou níže, než kolik stojí dnes. 

Pozor na jednotlivé oblasti. Někde mohou nemovitosti klesat o 40% (Karviná) a někde o 5% (Brno). Jestli to trh vydrží (Brno, je založeno na fundamentech (pracovní místa, vysoké školy, infrastruktura). Jestli to nevydrží (Karviná), znamená to, že v oblasti lidé nevydělávají moc peněz. Sociální oblasti. Vybral jsem si dvě města, ale tím seznam zdaleka nekončí. Na obou koncích spektra je seznam mnohem delší.

Kam investovat dnes? Jednoduché: Téměř všude.

Nenechte si ujít článek a video: Překvapivý vývoj cen bytů v ČR v roce 2022, jestli vás zajímají nemovitosti, toto téma bude právě pro vás.

Stejně jako před lety. Prostě kdekoliv jste koupili, dnes to je dražší. Z dnešního pohledu bylo jednoduché investovat. Když přichází příliv, nadzvedává všechny lodě (i tu karvinskou). Je možné, že ještě rok, dva, bude možnost koupit téměř cokoliv a kdekoliv a stále to bude dávat smysl. Jenomže to se změní s přicházející krizí. V krizi vydrží jen ty nejsilnější nemovitosti na nejlepších místech.

Vybral jsem si dvě města, ale tím seznam zdaleka nekončí. Na obou koncích spektra je seznam mnohem delší.

Podle čeho postupovat: 3 strategie, na kterých vyděláte

1. Kdo má strategii dlouhodobě držet (20 let a více), nemá se čeho obávat.

Když poklesne jeho aktivum na přechodnou dobu, ale budou přinášet měsíční příjem, cash-flow, může zůstat v klidu. Krátkodobý výkyv v podobě několika let poklesu nehraje vůbec žádnou roli. Majetek dojde zpět na svou hodnotu a pak jí opět překoná. Stejně tak, jako tento cyklus překonal v cenách ten předešlý.

2. Komu však nevadí pokles cen řádově v jednotkách procent, může investovat ke konce růstového období v dobrých lokalitách. Například v Brně, Praze, ve větších městech a vybírat dobré lokality i v rámci města. Sídliště mohou utrpět větší pokles než centra, i když jde o Brno nebo Prahu. Kde lidé vydělávají málo peněz (sociální oblasti, práce na linkách, ve výrobě, ve skladech apod.), tam nemovitosti zažijí hlubší propad a to třeba až 40%. Ceny se však vrátí zpět, ale bude to trvat třeba 7 let nebo více. Jinde budou ceny už dávno zpět. Na oplátku ale kupujete nemovitost za mnohem levnější peníze a také byste měli být odměněni vyšším cash-flow.

3. Investor, který chce nakupovat a prodávat, chce být aktivní a nevadí mu, že za dva, tři roky prodá své nemovitosti, aby přikoupil v dobrých lokalitách, pak tento investor může dnes nakupovat téměř cokoliv a kdekoliv. Nesmí však zapomenout, že po pár letech musí prodat, chce-li se vyhnout propadu o desítky procent (pokud neinvestuje už na začátku v “áčkových” lokalitách). Jinými slovy, vymění horší lokality za nejlepší, aby přečkal otřes bez velkého propadu a před tím vyinkasoval profit v podobě prodeje svých aktiv. Není to špatná strategie, pokud máte na to čas. Jenomže lidi jsou mizerní v následování strategií!

Jestli nechcete zažít pokles a nechcete nic riskovat – neinvestujte.

Lidé mají sklony přeceňovat své dovednosti a podceňovat rizika. Jsme často od přírody optimisté a díváme se na sebe jako na nadprůměrné investory. Takže, pokud máte v plánu koupit dnes cokoliv a za dva roky prodat, než to půjde dolů, dávejte si pozor. Lidé velmi často mizerně následují svou strategii. Nechci vás od toho odrazovat. Jen to prosím mějte na paměti.

Poznáváte svou mentalitu? Jaká to je?

Nemovitosti mají jednu skvělou vlastnost: “Lidé je potřebují ke svému životu a nestane se, že spadnou na nulovou hodnotu.”