9 věcí o investování do nemovitostí, které jsem se naučil za 15 let

Setkávám se často se začínajícími investory, kteří mají před sebou pěknou porci informací, ve kterých se musí orientovat. Jsou úplně na začátku a mnoho spojitostí jim proto uniká. Stejně jako kdysi mě. Tohle je reakce na rozhovory a dotazy mých klientů a vůbec lidí z realit, které ani osobně neznám. Vybral jsem to nejzajímavější. Vybral jsem to, o čem jsem také netušil.

1.

Levné peníze tlačí ceny vzhůru. Všude. I tam, kde lidi vydělávají výrazně méně a nezaměstnanost je nadprůměrná. V roce 2021 jste si mohli koupit o 400 tisíc nemovitosti více než dnes.

Cena nemovitosti 5.000.000 Kč

• Kdybyste měli dnes 1 milion Kč
• 80 % LTV
• 30 let
• Splátka 22.700 Kč
• Koupíte si nemovitost v hodnotě 5M

Při stejné výši splátky (22.500 Kč měsíčně) v roce 2021 dosáhnete na nemovitost o hodnotě 7.100.000 Kč za předpokladu:

• 2 % úrok
• 1 milion hotovost jako v předešlém případě
• LTV 87 % (pokud se kvalifikujete)
• Máte na tak vysoký dluh plat

Výsledkem je 2.100.000 Kč rozdíl v ceně při stejné splátce a stejné akontaci je 42 % více z původních 5M.

2.

V dobách nejistoty (inflace, Covid…) lidi kupují úplně všechno, co před nimi neuteče a v  době strachu si nechají utéct ty nejlepší příležitosti.

Počet inzerátů na Srealitách ke konci roku 2021 těsně nad 60 tisíc vs. 93 tisíc 11/2022. Dražby byly běžné u mnoha prodejů. Ceny šly vzhůru a lid měli obavy, že jim uteče vlak.

V nejistotě jako je dnes, kdy vše zdražuje, lidi vidí, že budou mít zítra méně peněz než dnes a proto se nechtějí zadlužovat. Bojí se i v prvním případě, ale je to jiný strach. Není to strach s narůstajícími cenami a nebo strach z neschopnosti splácet navíc podtržený levnými penězi.

3.

Kup nemovitost a čekej. Nečekej, abys koupil nemovitost. Čím dříve začneš, tím dříve zbohatneš.

Koupili jste v roce 2000 za milion a půl?  V roce 2010 za 3? A co v roce 2016, když byl za 5 milionů korun? Kolik asi bude stát v roce 2030? Kdo začne dříve, lépe udělá.

Proč úbytek obyvatel není problém pro realitní investory >>>

4.

Cash-flow (příjem z pronájmu) je důležité. Bez příjmu z investice do toho člověk pouze strká peníze s vidinou, že za XY let si to vybere. Spekuluje. Mnoho lidí pak zanevře nad realitami úplně, protože to začnou vnímat jako černou díru v peněžence.

5.

Cash-flow není všechno. Růst hodnoty vždy předčí i nadstandardní cash-flow. Pokud zrovna neprovozujete penzion. Provoz penzionu je ale kombinace podnikání a investice v jednom (o tom někdy příště).

6.

Kupující často netuší, že si může říct o slevu třeba 30% a začít vyjednávat o ceně. Netuší, že náležitosti v kupní smlouvě jsou k jednání.

5 věcí o inflaci, které jste nevěděli >>>

7.

Dlouhodobá investice do nemovitosti není vhodný nástroj na rychlé zbohatnutí. Nemám nic proti této myšlence. Dlouhodobá investice a pronájem je ale investiční nástroj. S vysokým výdělkem přichází riziko.

8.

Po krizi se trh vždy zotaví a pak začne znovu růst. A když to vypadá, že investice do nemovitosti nemůže už nikdy znovu fungovat, trh se znovu sebere a nastane růstové fáze. Pak se to vše opakuje a to přibližně 16 až 21 let.

9.

když to ve vašem městě nejde, jděte dále. Když to nejde ani u nás v Česku/Slovensku, jděte do zahraničí. Jsme malá země. Každý stát má jinou ekonomickou dynamiku a vývoj nemovitostí. Je nutné být opatrný, ale dají se tam najít věci, nad kterými doma lidé kroutí hlavou a nevěří, že by se dnes dalo něco tak výhodného najít.

Závěrem dvě “neotřelé” poučky:

Kupujte, když jsou lidi vystrašeni. Prodávejte, když jsou optimističtí.

Lokalita, lokalita, lokalita.

Jak to máte vy? Co nového jste se naučili za poslední roky, co vám zamíchalo kartami?