Co je Section 21 a proč jí pronajímatelé musí znát (vysvětleno)

Section 21 je klauzule ve Velké Británii, která umožňuje majitelům nemovitostí vypovědět nájemní smlouvu bez udání důvodu. Tento postup se obvykle nazývá „no-fault eviction“ (výpověď bez udání důvodu). Majitel nemovitosti musí poskytnout nájemníkovi patřičné výpovědní lhůty, aby mohl opustit nemovitost.

V minulosti se tato klauzule často používala jako nástroj k vystěhování nájemníků, kteří požadovali opravy v nemovitosti, nebo nájemníkům, kteří byli považováni za „problémové“ nebo z jiných důvodů. V reakci na kritiku a obavy o bytovou bezpečnost byla vláda Velké Británie kritizována a zvažovala se možnost zrušení této klauzule. V roce 2021 byla tato klauzule zrušena a nahrazena novými pravidly v oblasti pronájmu nemovitostí.

Po zrušení Section 21 byla nahrazena novým systémem výpovědi z nájemní smlouvy, který se nazývá „Section 8“. Tento nový systém umožňuje pronajímatelům vypovědět nájemní smlouvu z důvodu porušení smlouvy ze strany nájemníka.

Jak hluboká bude realitní krize? >>

Výhodou nového systému je, že poskytuje nájemníkům větší ochranu před neoprávněným vystěhováním a umožňuje jim lépe bránit svá práva. Výpovědní lhůty jsou stanoveny podle závažnosti porušení smlouvy ze strany nájemníka a jsou delší než lhůty podle Section 21.

Zrušení Section 21 a zavedení nového systému výpovědi z nájemní smlouvy, tedy Section 8, s sebou přináší některé nevýhody pro pronajímatele.

Mezi nejvýznamnější patří:

1. Delší a složitější proces vypovězení: V případě, že pronajímatel chce vypovědět nájemní smlouvu ze důvodu porušení smlouvy ze strany nájemníka, musí prokázat, že takové porušení skutečně nastalo. To může být časově náročné a složité, zejména pokud je potřeba se obrátit na soud.
2. Menší flexibilita: Díky Section 21 bylo pro pronajímatele snadné vypovědět nájemní smlouvu bez udání důvodu, což jim poskytovalo větší flexibilitu. Nyní však musí pro výpověď mít důvod, což může být omezení.
3. Menší odstrašující účinek: V minulosti mohlo být vystěhování z nemovitosti bez udání důvodu silným nástrojem pro odstrašení nájemníků od porušování smlouvy. Nyní se však může stát, že nájemníci nebudou mít takový strach z výpovědi, pokud nebudou mít co ztratit.

Výhra pro nájemníky

Pronajímatelé nemovitostí jsou běžní lidé, kteří chtějí nabízet bydlení a nemají zájem nájemníky využívat nebo je bezdůvodně vyhazovat. Britská vláda si začíná uvědomovat, že bez nich nezvládne realitní krizi. Pronajímatelé mají tak obavy, že nájemník může lehce systém zneužít. To vede k tomu, že realitní kanceláře jen tak někomu nadají nemovitost k pronájmu. Tím pádem jsou postiženi z velké části právě ti, kterým měla tato změna pomoci, tedy nájemníci. Proč to tak je? Kanceláře zastupující pronajímatele si více vybírají, prověřují, koho do nemovitosti pustí a mnoho žadatelů o bydlení se prostě nevejde do jejich kritérií (výše platu, kde pracují, jakou dělají činnost, kreditní historie apod.).

Podle nového jde také o možnost výpovědi ze strany nájemníka bez udání důvodu. Pronajímatel musí důvod vždy udat a musí být pádný. Nájemník může výpověď s dvouměsíční výpovědní lhůtou z nájmu podat kdykoliv (třeba hned 1. den, když se nastěhoval) a do dvou měsíců se pak odstěhovat. 

Podle nových pravidel však pronajímatel musí mít vždy pádný důvod:

• Prodává nemovitost
• Sám se tam chce přestěhovat (nebo blízká rodina)
• Nájemník neplatil včas nájem a to 2 měsíce po sobě, 3x v průběhu posledních 3 let

Pronajímatel podle nových pravidel nesmí použít Sekci 21 prvních 6 měsíců, kdy se tam nastěhuje nový nájemník a nesmí 3 měsíce nemovitost inzerovat ani pronajímat.

Teoreticky může nájemník využít nemovitost jako krátkodobé bydlení. Nájemník dnes podepíše nájemní smlouvu a zítra je pryč. Bez jakýchkoliv sankcí. Majitel mu musí vrátit kauci, i když mají podepsanou 12měsíční nájemní smlouvu. To se samozřejmě často nestává, ale zákon to umožňuje. Takto platí Section 21 (section 8) dnes.

Návrh na změnu

Nájemník nesmí podat výpověď v prvních 4. měsících po nastěhování se. Což dá pronajímateli aspoň 6 měsíců jistoty nájmu. Vláda tak vyvažuje výhody na obě strany. To je velmi vítaný krok.

Obousečná zbraň

Charity a neziskové organizace často poukazují na investory, pronajímatele nemovitostí jako na to špatné (to zní povědomě). Jenomže vláda si začíná uvědomovat, že nemovitostní krizi, kterou trpí celá Británie (nedostatek domů k pronájmu), nevyřeší sama a potřebuje soukromé pronajímatele a drobné investory. 

Vládní průzkum zaznamenal, že drtivá většina pronajímatelů dává Section 21 výpověď nájemníkům opravdu jen když je nájemník velmi nespolehlivý a výrazně zaostává platba nájemného nebo když dělá výtržnosti. Pronajímatelé nemají žádnou finanční pobídku, když vyhodí bezdůvodně nájemníka.

Jsem rád, že se výše uvedené může změnit a tím vyvážit poměr sil mezi nájemníkem a pronajímatelem.

Všichni pronajímatelé už dávno věcí, že chtějí mít plné nemovitosti. Je ale velmi pozitivní zpráva, když vidím něco podobné přicházet od politiků.

Zvažují se další návrhy, týkající se studentského bydlení a nemožnost uzavřít nájemní smlouvu na dobu určitou apod. Ale to nechme někdy na příště.