✉️ reality@adamwojnar.cz     📞 +420 737 671 099

4 důvody, proč nájmy v Česku stagnují aneb proč začalo zlaté období realitních investorů v Anglii a ne u nás

10 677 000,- Kč je nová rekordní inzertní cena, za kterou prodávající očekávají prodat svou nemovitost v UK. Nájmy přitom rostly rovněž rekordní rychlostí 11 % za rok. Tím se ceny britských nemovitostí dostávají dále za hranici 2 násobku cen těch českých. Kurz libry je těsně nad 29,- Kč v době psaní tohoto článku.

Odhaduji průměrnou cenu českého bytu na 4,7 milionu korun podle ceny 67 379,- Kč podle serveru Reas za metr čtvereční a průměrné velikosti bytu 70 m2.

Roste také úroková míra v důsledku růstu inflace (zdražování zboží, služeb a růstu mezd). Díky kombinaci růstu cen nemovitostí a úrokové míry může zapříčinit zpomalení růstu cen pomalejší než v předešlých dvou letech, jak to vidíme také u nás. Pro srovnání, v Česku byl podle serveru Reas růst cen prodaných bytů 0,75 % od ledna do dubna 2022. Kdyby rostly nemovitosti tímto tempem, bylo by to pouze 2,25 % za celý rok. V předešlém roce 2021 byl růst cen prodaných bytů v Česku přes 25 %.

Kdyby celoroční inflace byla 6 %, byl by růst negativní, šlo by tedy o pokles reálných cen o 3,75 %.

Rekordní růst cen překonal všechna očekávání

Tento měsíc (květen 2022) se změnila inzertní cena britských nemovitostí v nabídce na trhu o 7 400 liber. To je největší navýšení od května 2014. To dostává cenu nemovitosti o 55 551 liber za poslední dva roky výše. Zlaté časy britských investorů zrovna přichází. Kdo měl zainvestováno dříve, je na tom ještě lépe, ale to se netýká těch, kteří se teprve chystají koupit svou první nemovitost na ostrovech.

Před pandemií koronaviru byl růst inzertních cen pouze 6 218 liber za celé dva roky. Pandemie tedy jasně akcelerovala růst cen nemovitostí v Británii. Jestli jde pouze o vliv pandemie je neprokazatelné a velmi nepravděpodobné. Musíme totiž vzít v úvahu vliv 18letého nemovitostního cyklu, který má prokazatelný vliv na ceny. 

Dům ve vyhledávané oblasti Reading za 795 000 liber (23 milionů Korun)

Jen polovina nemovitosti na prodej

Realitní kanceláře zaznamenaly 14 % pokles zájmu ze strany kupujících, zatímco jde o propad, je to stále 31 % nad úrovni z roku 2019. Zajímavý je také počet nemovitostí v inzerci, ten se propadl o 55 % v porovnání s rokem 2019. To je více jak o polovina nemovitostí méně, což muselo zákonitě zamíchat s cenami. 

Nové nemovitosti k prodeji jsou nutné zejména v oblíbeném segmentu nabídky dvou a tří pokojových domů. Dva pokoje však neznamenají to co u nás. Dvou pokojový dům má téměř vždy ještě jídelnu a někdy i další místnost navíc, předsíň. V našem označení by tedy šlo spíše o 3+1 až 4+1. To je nejrozšířenější dispozice na ostrovech.

Úroková míra v UK 1 %

Očekává se však mírné ochlazení růstu cen díky zvýšení úrokové míry BoE (Bank of England) na 1 %. Pro srovnání v České republice je úroková míra vyhlášena ČNB 5 % v květnu 2022.

Inflace je na ostrovech meziročně na 7,8 % (ČR 14,2 % meziročně a 7 % v průměru za 12 měsíců).

Průměrná splátka hypotéky Britů stoupla o 13 % od prosince 2021, to je nárůst o 100 liber. Pro srovnání v Česku jsme viděli nárůst trojnásobný, to je 300 % nárůst splátky oproti období před prosincem.

Inflace UK

Britští investoři vydělávají

Nájmy v UK narostly o 40 % za posledních deset let a v posledních dvou letech jde o největší růst, který největší inzertní server Rightmove zaznamenal ve historii. České nájmy naproti tomu poslední roky stagnují. To ovlivňuje investory do nemovitostí, protože každý nájem je zdroj příjmu pro majitele bytu nebo domu a nárůst hypoték zase výdaj, který razantně nedávno stoupl. Tím se investor v dnešní době dostává do situace, kdy se rozhoduje, zdali se mu stále vyplatí vůbec investovat nebo je to za hranici zdravého myšlení.

Proč v Česku nájmy nerostou, když ceny se mezi tím zvedly minimálně o 100%? Dle mého je důvodů několik. Nemám to podloženo žádnými průzkumy. Když srovnám trh v ČR s tím v Británii, vidím několik zásadních rozdílů, které mohou tamní nájmy hnát vzhůru a ty naše naopak držet nezměněné delší dobu.

4 důvody, proč nájmy v Česku stagnují

V Česku je nájemní trh poměrně malý. Přibližně 22% domácností žije v podnájmu. V Británii je to okolo 36% a v Německu přibližně 55%. Podíváme se na 4 důvody, proč tomu tak je a zřejmě se na tom vůbec nic nezmění v dalších deseti letech, dokud se nezmění přístup státu, které dohlíží nad RK a nad veřejnou inzercí, která je značně nepřehledná a zastaralá.

1. Poplatek RK při stěhování do nájemního bytu hradí nájemník

To je asi tím největších problémem, ale zdaleka ne jediným. Nájemník může mít výdaj v jediný den při podpisu nájemní smlouvy hravě o 60 000,- Kč. Musí uhradit nájem dopředu na jeden měsíc (např. 15 000,- Kč), pak vratnou kauci, která může být dvojnásobek nájemného (30 000,- Kč) a nakonec poplatek RK, jestli nabízí byt, kde chce bydlet (15 000,- Kč). Poplatek RK hraje velkou roli, protože je samozřejmě nevratný. Platí se za službu. Tento poplatek v UK hradí majitel nemovitosti. Vždy. Bez výjimky je to majitel, nikdy ne nájemník. Dává to smysl, protože v očích státu, který tento poplatek reguluje, je nájemník ten, kdo zřejmě nemá na koupi svého bytu, proto jen ztěží bude mít na poplatky a ještě na dvouměsíční kauce viz. níže. Když se to správě uchopí, z této změny by mohl těžit jak nájemník, který ušetří jeden měsíční nájem a také investor, protože nebude mít dvě měsíce neobsazenou nemovitost a tím vším se trh více uvolní a stane se flexibilnější.

2. Příliš vysoká kauce

Mnoho investorů zde bude namítat, že přece chtějí záruky, aby jim nájemník nepoškodil nábytek. Co když to bude neplatič a podobně. V UK je maximální kauce stanovena na 1,2 násobek měsíčního nájemného. V našem případě by to bylo 18 000,- Kč. Více zakazuje zákon. Všichni pronajímatelé ví, že žádné záruky nejsou. Každy byznys sebou přináší jisté riziko a pronájem bytu není výjimkou. To je hlavní důvodu, proč britské RK pořádně nájemníka prověří, než ho pustí do našeho bytu/domu. Mluví se zaměstnavatelem, někdy s přímým nadřízeným, kontrolují pohyby na vašem účtě za 3 až 6 měsíců. Musíte mít určitý příjem, aby vás vůbec ohodnotili jako osobu, se kterou začnou jednat. Prověřují občanství, kontrolují kreditní historii, musí vědět přesně kolik osob tam bude bydlet, kdo to je, jejich jména apod. Největším síto je hned na začátku, aby se předešlo potížím do budoucna, co nejvíce je to možné.

3. Sociální stigma

Postkomunistické země (Polsko, Slovensko, Maďarsko, Rumunsko…) jsou na tom velmi odborné jako my. Nájem znamená, že na to nemáte a žijete neuspořádaný život. Nemáte zázemí, nemáte peníze, jste „outsider“. Navíc vaše jméno na listu vlastnictví zapsané v katastru nemovitostí něco znamená. Jste hrdý majitel nemovitosti.

4. Nedostačující regulace trhu

V UK se trh mění před očima. Každý rok vznikají nové vyhlášky, zákony, nařízení točící se kolem pronájmu nemovitostí. Trh se začíná rozdělovat za poslední roky na ty, kdo to opravdu myslí vážně a chtějí se tím živit, mají větší portfolio nemovitostí a na ty, kteří chtějí mít jednu jednotku, kterou sdělili. Druhé skupině se to vyplatí raději prodat, protože s pronájmem je spojeno mnoho starostí (povinná kontrola kotle, prověřování nájemníků, výběr nájemného, prohlídky, opravy, certifikace na elektroinstalace co pět let, u větších domů nutnost pozdních hlásičů, hasících přístrojů s patřičnou kontrolou, nesmíte mít klíče od vašeho domu, který pronajímáte…). Navíc velmi těžko bezdůvodně vyhodíte nájemníka. Proto se musíte rozhodnout, jestli investice zůstane investici nebo jestli počítáte s tím, že to bude jednou pro vaše děti nebo pro vás. Musíte se rozhodnout. Je toho mnoho a kdo to myslí vážně, bude mít full-time osobu, která mu s administrativou bude pomáhat, případně ještě pověří RK správou jeho portfolia. To vede k tomu, že nájemník v UK má větší jistoty. A o to jde. Není vydán na milost majitele jeho domova.

Kdyby vše výše uvedené platilo u nás stejně jako v Británii, nájemník by u podpisu smlouvy potřeboval jen 33 000,- Kč namísto dnešních 60 000,- Kč. Už jen tento jediný rozdíl může stát za tím, že se trh s nájmy u nás nehýbe.

Pro koho je investice do nemovitostí v dnešní době

Akciové indexy klesají, nemovitosti (zejména v ČR stagnují), jinde v zahraničí, jako na tomto příkladě v Británii stále rostou. Navíc negativní sentiment na trzích je velmi zřetelný. Může jít však o výbornou dobu vyjednat výhodnější kupní cenu a koupit nemovitost tak zvaně “pod cenou”. Kdo je v trhu dlouhodobě, může zažívat dobré období a konkurence na trhu bude pro něho menší než tomu bylo v roce 2021 a předešlých letech, kdy se zdálo, že lidé kupují úplně vše, co se v inzerci nachází. 

Je velmi složité se správně rozhodnout, kam schovat své peníze a ještě těžší najít místo na trhu, kde se peníze mohou ještě rozmnožit. Kdo vyjde z této doby jako vítěz je zcela jistě dlouhodobý investor, který kupuje na dobu deseti, dvaceti let nebo déle. 

Adam Wojnar

Zdroj: propertyindustryeye.com, osn.gov.uk, ČSÚ, https://www.reas.cz/ceny-bytu