Jak je to opravdu s cenami nemovitostí | 3 fáze realitního trhu, díky kterým hluboký pád cen neočekávejte

V Česku neexistoval realitní trh před rokem 1989. Nevznikl ani dlouho po pádu režimu. Byty byly ve vlastnictví státu a měst. Pak se začaly prodávat stávajícím nájemníků. Kdo chtěl, koupil svůj byt za zvýhodněnou cenu nebo zůstal v pronájmu a jeho byt vlastnilo nějaký správce majetku. Trh se nezrodil přes noc. Ještě dnes nemáme rozvinutý trh, jak ho můžeme vidět v západních zemích. Zrod něčeho tak velkého, jako je realitní trh, trvá desítky let.

Existují 3 fáze, které vznikly na začátku tohoto století. Co bylo před tím, se nedá hodnotit jako volný a svobodný realitní trh. Tyto tři fáze znamenají, že se Česko přiblížilo k západu, kde vývoj mají dávno za sebou.

Ať se to lidem líbí nebo ne, na své bydlení některé domácnosti přestávají mít finanční zdroje. Trh se s tím vypořádá po svém.

3 fáze trhu

1. RŮSTOVÁ FÁZE, VSTUP DO EU (2004). Vstup České republiky do EU znamenal velký šok na realitním trhu. Ceny začaly velmi rychle růst. Vstup do unie znamenal příliv kapitálu ze zahraničí. Česko se stalo jakým si přístavem mezi východem a západem. Jako národ jsme spojeni s Ruskem. Mnoho lidí u nás ovládá ruštinu daleko lépe než němčinu nebo angličtinu. Pro západ jsme zase atraktivní, protože působíme jako brána na východ.
2. RŮSTOVÁ FÁZE, GLOBÁLNÍ EKONOMICKÁ KRIZE (2008). Krize znamenala nejen pročištění trhů, ale také levné peníze. Levný kapitál se dodává mezi lidi a firmy. To má za následek akceleraci růstu cen nemovitostí od roku 2011/12. Nastává první růstová fáze 18letého realitního cyklu, která začíná vždy po oficiálním ukončení ekonomické recese. Více o tomto cyklu zde. Levní peníze zaplavily trh a lidé začali nakupovat nemovitosti s velkou chutí. Peníze stály velmi málo, úroky se pohybovaly těsně nad 0%. Extrémně levné peníze jsou nevídané. Snad nikdy v historii lidstva nebyly natolik levné na globální úrovni. To nás vede do další fáze.
3. NEDOSTATEK NEMOVITOSTÍ (2018). Nedostatek nevznikl přes noc, spíše se ukázal jako hlavní činitel dalšího růstu cen. Je možné určit jakýkoliv rok mezi 2016 a 2022. Nedostatek dostupných bytů a domů znamená nevídaný růst cen a domácnosti musí platit za běžný byt 12ti násobek příjmů.

Výše uvedené body mají za následky, že se Česko zařadilo na druhou příčku v celé EU v cenách nemovitostí (cena v porovnání s příjmy).

Nemovitosti jsou oficiálně druhé nejdražší v unii. Na druhou stranu je nevídaný rozdíl mezi pořizovací cenou (2. nejdražší v EU) a pronájmy. Pronájmy jsou v ČR nyní druhé nejlevnější mezi nejvyspělejšími zeměmi světa vhledem k příjmům domácností (OECD).

Je to anomálie, která se nedala předvídat a nevíme s jistotou, co bude následovat. Jsme svědky vzniku českého (i slovenského) volného realitního trhu.

Kde jsou marže?

Dnes investice mnoha lidem nedává žádný smysl, protože každý rozumný investor ví, že musí docílit aspoň 5% ročního příjmu formou měsíčního příjmu (cash-flow), aby jeho investice mohla být z dlouhodobého hlediska zisková. Možná vás právě tato zpráva překvapila. Růst cen není všechno. Je výborné, že vaše investice roste na ceně, ale abyste mohli provozovat realitní byznys (jak hodnotím každou nemovitosti k investic), musí mít také pozitivní tok peněz. Z tohoto toku peněz (cash-flow) se odvíjí často kvalita služeb, kterou koncový uživatel dostává (nájemník). Jestli majitel bytu nehospodaří s přebytkem (nájem po odečtení výdajů na provoz), nájemník často nedostává potřebný servis, nemovitosti se pravidelně neopravují, o modernizaci nemluvě. Investor má sotva na splácení hypotéky a záloh (voda, fond oprav, další poplatky na provoz). Taková investice nemá z dlouhodobého hlediska šanci na přežití, stejně jako v podnikání.

Investor na poloviční úvazek

Je mnoho investorů, kteří do nemovitostí spoří. Jde především o lidi, kteří mají nadstandardní příjmy z práce nebo podnikání. Tyto příjmy musí investor někde ochránit před inflací. Logickým krokem je investice do nemovitostní a do akcií. Jenomže my jsme Češi, jsme specifický národ. Proto mnoho volných peněz plyne právě do investičních bytů nehledě na ziskovost. Finanční poradenství je v Česku také na svém počátku, stejně jako celý realitní trh. Češi nejsou obecně vzdělaní o jiných investicích mimo nemovitosti. 

Nyní víme, kde se nacházíme. Jaká jsou možná řešení? Co nás čeká dál? Ceny pronájmů jsou levné a mnoho nemovitostí prázdných, tady si přečtěte důvody, proč to tak je. 

3 řešení, které vidím pro stabilitu cen nemovitostí u nás.

1. Řešení

Jako možnost vidím právě v růstu trhu s pronájmy (nestane se to ze dne na den, ale pozvolna). Když domácnosti nebudou mít na nákup nemovitosti, pak budou donuceny jít do pronájmu. To může ulevit cenám a ty mohou růst pomaleji. Nemyslím si, že by začaly ceny padat v nejbližší době.

2. Řešení

Masivní výstavba nového bydlení, které bude dostupné. Bohužel státy mají obecně velmi špatnou reputaci ve výstavbě cenově dostupného bydlení. Jestli nechají iniciativu soukromému sektoru, ten se s tím vypořádá po svém a bude nastavovat ceny podle toho, co mu dovolí trh (lidi a jejich příjmy + úspory – cena peněz).

3. Řešení

Downsizing (zmenšování). Je mnoho starších lidí, bez dětí, kteří stále bydlí v nemovitostech, kde mají dva a více pokojů navíc. Nevyužitých. Tyto domy by mohly výborně posloužit pro mladé rodiny a starší by se mohli přestěhovat do menšího. Bohužel je to na každé domácnosti, aby si určila, na co má a nebo jestli půjde do menšího. Tato akce se nedá řídit celoplošně. Opět tuto věc musí vyřešit volný trh spolu se státními pobídkami (různé slevy na daních), aby lidi byli motivování se přestěhovat.

Ze zahraničí ale vidíme, že výstavba znamená téměř politickou sebevraždu a nedaří se to téměř žádné zemi (vyjímá Rakouska?).

Chabé vyhlídky

Těmito třemi fázemi si jako národ Češi musí projít. Může to také znamenat snížení tlaku na bydlení v Praze nebo Brně, kde to bude pro běžné lidi neúnosné a tak se lidé mohou začít přesouvat do menších měst. Tím by začínal klesat vliv a koncentrace firem a obchodu v těchto největších městech a růst důležitosti menších měst. Tady ale vidím jako hlavní výzvu výstavbu infrastruktury, která je bídná, když sjedete z páteřní sítě dálnic.

Nevím jak vy, ale český realitní trh musí ujít ještě dlouhou cestu ke své stabilitě, aby se nestalo, že se ceny bytů zdvojnásobí nebo někdy i ztrojnásobí za pouhých pět let. 

Zdroj dat: Deloitte, Reas, Česká bankovní asociace https://cbaonline.cz/upload/371-studie-cba-2019.pdf