Jaký bude mít vliv koronavirus (COVID-19) na dlouhodobou investici

Trh s realitami se zastavil

Nemám křišťálovou kouli. Nevím, jestli nemovitosti díky koronaviru porostou na ceně (díky resuscitaci ekonomiky a vládním opatřením držet ekonomiku za každou cenu, pumpovat peníze do oběhu) a nebo jestli ceny nepůjdou dolů (příliš dlouhá omezení pohybu a stýkání lidí). 

Mluvím s lidmi z oboru Nela Kubasová Ivor Ševčík, fin. poradce Michal Doubek také s realitní makléři, hypotečními poradci, právníky apod. Hledám společné věci, které lidi dělají. Z toho se snažím vypozorovat vzorec, co lidi dělají. Od toho se budou odvíjet ceny.

Hlavně si držet nájemníka

Sleva na nájmu 25 % udělá za rok to samé, jako kdyby byl váš byt tři měsíce prázdný

Nájemník se vám tak brzy neodstěhuje, protože v tuto nejistou dobu je těžké cokoliv najít. Makléři nemohou nebo nechtějí dělat prohlídky a celý realitní trh se v podstatě zastavil. Lidi řeší jiné věci. Zdraví rodiny, nová omezení vlády a telefonují svým vzdálenějším členům rodiny, se kterými nehovořili roky. Stěhování není na pořadu dne mnoha lidí, i když to v tomto roce plánovali.

Díky online konzultaci, kterou nabízím přes Skype nebo Messenger, s investory rozebíráme jejich konkrétní situaci a jak se vyhnout zbytečným ztrátám při budování svého realitního portfolia.

Splátkové prázdniny, dvousečná zbraň

Banky se nechávají slyšet, že člověk může přerušit splátky hypotéky na tři měsíce aniž by se objevil v registrech jako neplatič. To je fajn, ale to není vše. Banky mají své vnitřní registry, díky kterým mají přehled o platbách. Tyto registry si sdílejí a díky nim přihlíží k platební morálce klienta. Takže není úplně pravdou, že odložení splátek nebude mít vliv na bonitu klienta.

Proč si nepůjčit z banky třeba sto tisíc, díky nimž může rodina v klidu fungovat dalších několik měsíců, přitom vše řádně splácet a nejen že se člověk neobjeví v registrech, ale také si buduje svůj kredit u bank? Samozřejmě si nepůjčujte, když máte dostatečný finanční polštář.

Kdo je poražený

Nejhůře na tom budou ti, kteří se zabývají krátkodobým ubytováním. Ti úplně nejhůř jsou ti, kteří si k tomu ještě pronajímají nemovitost (rent-to-rent). nejen že nemají žádný příjem díky tomu, že se necestuje, ale na straně druhé se upsali majiteli nemovitosti, od kterého si ji pronajímají dlouhodobě a proto upsali platit nájem nehledě na to, jestli nemovitost bude prázdná nebo nikoliv.

Hrobníkovi z lopaty

Měl jsem rozplánovaný rent-to-rent v Manchesteru v Anglii. Vyhlédl jsem si několik nemovitostí, které jsem si chtěl dlouhodobě pronajmout a nechat je spravovat agentuře, která dělá Airbnb. Neudělal jsem to.Důvod nebyl virus, ale nesedělo mi několik dalších věcí v tomto byznys plánu. Jsem rád.

Dva miliony za novou kavárnu

Můj kamarád si otevřel kavárnu v Manchesteru. Stála ho mnoho peněz. Otevřel zrovna když v Číně se uzavřela celá města. Až později to došlo do Evropy. I když Británie není tak striktní v omezení pohybu jako Česko, tak i přes to mu do kavárny nikdo nechodí. V době, když každý nový byznys potřebuje nového zákazníka, tito noví podnikatelé zažívají doslova muka. Vyždímali se z peněz díky toho, že otevřeli nové podnikání, restauraci, kavárnu, autodílnu nebo jiný byznys. Nejen že nemají žádný příjem, ale také mají velké dluhy (mnoho z nich). 

Držím jim palce, aby to přežili a z této krize se vrátili ještě silnější než byli před ní. Je to těžká doba pro tyto lidi, o kterých se nemluví. 

Jaký bude mít koronavirus vliv na ceny realit z dlouhodobého hlediska?

Je dost možné, že když striktní nařízení vlády a výjimečný stav nebudou trvat moc dlouho, peníze se vrátí rychle do oběhu, k nim se přidají další peníze v podobě vládních půjček, stimulací podniků (těch velkých) a lidi, kteří chtěli nakupovat nemovitosti vylezou ze svých jeskyní. Dovolenkaří vylítnou ven, obchody budou v obležení a restaurace se zaplní k prasknutí. Celé to způsobí inflaci cen (růst). Problém bude, když omezení budou příliš dlouhá. Ale o tom nelze teď spekulovat. 

Co dělat v tuto dobu…

Jestli už máte podepsané rezervační smlouvy na investiční nemovitost, která vám dává smysl, uhradili jste zálohu cca 10 % z ceny nemovitosti, nevidím důvod nepokračovat v nákupu. Nemovitost by musela klesnout během krize o výši této zálohy (např. 10 %), jen abyste byli na svém. To se může táhnout dlouho. Co mezi tím budou dělat vaše peníze? Kolik budou ztrácet na hodnotě?

Jestli jde o dlouhodobou investici, potom opravdu zvažte odstoupení od smlouvy a ztrátu peněz. Jestli jste uprostřed krátkodobého nákupu, opravy a rychlého prodeje za účelem otočení peněz, potom to může hodně bolet. Pozitivní nálada se do trhu realit může vrátit hned, jakmile budete mít nemovitost připravenou k prodeji. Ale to se také stát nemusí a vy budete mít hezky zrekonstruovanou nemovitost bez kupujícího a bez nájemníka. 

Dlouhodobý nákup vidím jako maraton na deset let a více, nikoliv sprint na půl roku. Ptejte se sami sebe: jestli kupuji na deset nebo dvacet let nemovitost, přitom během následujícího půl roku klesnou ceny o deset nebo patnáct procent, jak velký rozdíl to bude hrát za celou dobu trvání mé investice? Budu u toho od začátku vydělávat nebo aspoň budu mít náklady hned pokryty, protože kupuji s nájemníkem nebo vím, že ho najdu? Odpověď musíte znát sami.

Jestli můžete vyklouznout z nákupu bez ztráty peněz, máte dobrou pozici pro vyjednání snížení ceny. Zkuste to. Maximálně vám řeknou ne.

Prodáváte nemovitost?

Očekávejte dramatické snížení zájmu. Lidi se nemohou chodit dívat. Makléři k vám také nepůjdou. Možná bude vhodné stáhnout nemovitost z nabídky. Není nic horšího než nabízet nemovitost k prodeji rok a nice se neděje. Jestli máte už hotový 3D scan, pak si kupující mohou prohlídnout velmi dobře vaší nemovitost z domova přes internet. To je ještě cesta. Rezervační smlouvu můžete s nimi podepsat a naskenovat.

Výprodeje ještě nezačaly…

Osobně jsem přerušil jeden nákup bytu, neměl jsem tam nic uhrazené ani podepsané. Druhý nákup jsem řádně dokončil. Doporučuji vyjednávat o ceně. Doporučuji vyjednávat o lepší hypotéce, jste-li v této situace. Mluvte s finančním poradcem o mimořádném nákupu čehokoliv, do čeho investujete. V akciích začaly výprodeje. V nemovitostech nikoliv a kdo ví, jestli se toho dočkáme.

Neztrácejte hlavu. Každou krizi lidstvo přežilo a přežije to i dnes.

Adam Wojnar